房价是怎么构成的（无意看见一段文字，分享给大家） -

标题: 房价是怎么构成的（无意看见一段文字，分享给大家） [打印本页]

作者: 东海之虹 时间: 2014-7-31 18:01
标题: 房价是怎么构成的（无意看见一段文字，分享给大家）
文中数据均为2010年数据，文章有点长，别个都能写的完，我们也要看的完！ (, 下载次数: 2)

中国现在的房价，尤其是热点大城市的房价，那叫一个高，大有高破天的感觉。不相信？举个例子，你看啊，北京现在的房价与收入比是27:1。什么意思，就是一个中等收入的家庭，辛辛苦苦27年才能买得起一套房（这可不是什么别墅、豪宅，就仅仅够你一家人住而已）。当然，这个比例的前提还是你要不吃不喝，全力供养房子这个祖宗。如果你要追求生活质量，这个比例就还得再高了。
各位可能会问，这不靠谱的房价是怎么来的呢？是哪个大神决定了这一幛房子该卖多少钱？嘿，这里边的门道可多了去了。下面我就跟大家详细地唠唠房子祖宗的五脏六肺。

　　房价=A+B+C+……（原来房价就是ABC！！！）

　　对于市场而言，房地产是一种商品，而它又有和其他商品不一样的地方。消费者购买的不仅仅是住房本身，还包括环境、设施等方面。就像你到洗头房去消费，哈哈，别想歪了，我是说正规的发廊。洗个头要10块吧，这其中包括了洗发水的钱，水费、电费或燃气费吧（这个取决于加热的方式）、老板的利润吧、洗头小工的提成吧等等，你知道你的钱都消费到什么地方去了。同样，了解房价的构成，在购房时就可以判断出是否物有所值，你付的房款究竟包括哪些项目，你总得了解个大致吧。

　　1.土地出让金。
　　土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，也是一种不可再生资源，因此外国投资比国内投资的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高。
　　2.前期费用。
　　主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。专业项费用指支付给设计公司总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入，将对其本身和消费者带来利益。
　　3.土建费用。
　　很多房子外表看起来差不多，但实际质量却有很大的差别，这主要就表现在土建费用上，框架结构，多层打桩，现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证。俗话说“一分价钱一分货”就是这个意思。
　　4.配套设施费用。
　　这部分主要包括开发商在水、电、煤、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。在现在的大环境下，绿化率也成了一个衡量的重要标准。
　　5.经营管理、销售费用。
　　指用于房地产支付使用到出售过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。
　　6.利息。
　　对于一个项目的资金投入，开发商多数会选择银行贷款来解决，这就产生了利息。如银行向下调息，对于开发商负担就会减轻，虽然对于房价影响不大，但相对而言可降低成本。
　　7.利润。
　　是房地产开发商得到的收益，是企业扩大再生产的资金来源。
　　以上是构成房地产价格的主要部分，但房地产作为商品进入市场后，其必须适应市场的需求，周边楼盘的价格，宏观环境变化、房型设计都将影响其价格的制定，这就需要购房者在购房中整体衡量了。

　　房价是哪个大神定出来的
　　了解了房价的基本构成之后，你知道这其中有哪个或哪些因素起决定作用吗？别那么肯定的说是开发商的利润，你要这么说，内行的人准得说你傻帽，挨宰了都不知道是谁宰的你。别以为房价的构成和水果、蔬菜什么的那种定价模式一样。水果多简单呀，它的成本是什么，是树木以及果农的劳作，而且还有物价局根据市场做出的相应调整。如果今年水果产得不好，那价格就上去了，如果产得好，那价格就下去了。当然最近绿豆、大蒜那玩意儿发神经似的疯涨，只能算个特例，炒作搞得呗。
　　可是房价不是这么简单，这才是真的“逗你玩”呢。你经常会郁闷，为什么房子这么多，价格却一直往上爬呢？这里面就有很大的猫腻。决定价格最主要的是土地费用和拆迁安置费用，其次是房屋开发费用、市政共用设施费用以及各种税费，最后是开发商的利润。（这个观点是真是假？）

　　这么些决定因素，怎么个决定法？我简单点用个例子来说明。如果将房价这个西瓜切成十块，那么它的分配大致是这样的：两块给土地；两块给拆迁安置使用（您别小瞧墙上白粉刷上去的大大的那个“拆”字，就是这个字，可是值大钱了）；两块给房子用来进行建筑和基本的配套设施的安装（你心目中的大头原来其实就是个冤大头）；一块给市政（有可能这个数还是比较保守的，有时会更多些，别梦想着能逃脱出这个，不论是税费或是其他的什么名目，你就认了吧）；两块给税务；剩下的一块自然就是开发商的，捞不着钱，谁干呀。
　　当然，这十块，我可没说是均分的，哪部分大，哪部分小，谁拿大块，谁拿小块，那就要因时、因地而异了，我们不具体讨论，但是最起码，你要明白，让你勒紧裤腰带买的这个西瓜都被谁给瓜分了，花冤枉钱也花的明明白白的。
　　所以，根据这个比例，你看啊，开发商也不是大爷，他就是个孙子，干了所有10个人的活，却只能拿1个人的，好点的时候拿2个人的工资。这还得是房子完全卖出去的情况下，要是最后正好剩下20%没卖出去，那他只能自己吃亏，赔本了。所以，房价高的时候，你就别骂开发商了，他不值得我们骂。
　　如今，北京以及其他各地频频出现地王，啥意思，土地费用高呗，这是很危险的事情，土地费用这个基本的要素高了，其他利润的分配者当然也不甘落后，也想要分得更大的西瓜，你多点，我也多点，最后这房价不高才见鬼了呢。

作者: 若拥 时间: 2014-8-1 09:38

作者: 月雨潇湘 时间: 2014-8-1 09:48
确实不错，眼前一亮的好文

作者: fupingxiong 时间: 2014-8-1 09:58
的确好帖子，推荐加精华

作者: 嘻嘻玛米 时间: 2014-8-1 10:08
难得好贴，赞一个，继续努力啊

作者: 哔哔 时间: 2014-8-1 10:18
真的吗？

作者: geminichao 时间: 2014-8-1 10:28
没看完~~~~~~ 先顶，好同志

作者: 乱花迷人眼 时间: 2014-8-1 10:38
再关注ing 非常谢谢楼主，顶一下

作者: Lius 时间: 2014-8-1 10:47
土地出让金占到房价的80%！

作者: woaishuping 时间: 2014-8-1 10:48
好帖还是要收藏，请继续

作者: bbd1992 时间: 2014-8-1 10:58
真的牛，双手赞成，谢谢了

作者: ddzcd 时间: 2014-8-1 11:08
百年不遇的好帖子，不得不顶

作者: 牛郎哥哥 时间: 2014-8-1 11:18
佩服你，能发这么好的帖子，厉害

作者: yole 时间: 2014-8-1 11:28

作者: lanb 时间: 2014-8-1 11:38
以后需再关注，现在先帮你顶一下

作者: scorpio狐狸 时间: 2014-8-1 11:48
很好，辛苦楼主发这么有意义的帖

作者: 张翼之 时间: 2014-8-1 11:58
祝楼主快乐,大家一齐讨论

作者: 123s 时间: 2014-8-1 12:08
找到好贴不容易，我顶你了，谢了

作者: 恋着喜欢 时间: 2014-8-1 12:18
真不知道，还有这么好心的楼主支持

作者: 卢萧羽 时间: 2014-8-1 12:28
这个还不错,好帖子，大家谈谈

作者: zouhou0922 时间: 2014-8-1 12:38
水平很高啊，值得学习

作者: 疏远的呼唤 时间: 2014-8-1 12:48
我见过的最好的帖子了，谢谢楼主

作者: 叶子~ 时间: 2014-8-1 12:58
要顶的啊，楼主辛苦了，谢谢

作者: 爱你永不悔 时间: 2014-8-1 13:08
不错，说得好，大家鼓掌

作者: 布丁@奶茶 时间: 2014-8-1 13:18
顶而不懈，遇到好贴决不能放过

作者: 李凤梅 时间: 2014-8-1 13:28
呵呵，好帖，好好看看

作者: 聪明的小朵拉 时间: 2014-8-1 13:38
谢谢你的发言` 非常有意义

作者: 落花无尘 时间: 2014-8-1 13:48
不错的贴，太喜欢了，大家都顶啊

作者: 南昌阿亮 时间: 2014-8-1 13:58
好贴，值得收藏，大家都顶

作者: huangannie 时间: 2014-8-1 14:08
鼓励一写，帖子非常好

作者: YuiHatano 时间: 2014-8-1 14:18

作者: easonlinxuan 时间: 2014-8-1 14:28

作者: creditcr 时间: 2014-8-1 14:38

作者: yanzyu 时间: 2014-8-1 14:49
顶啊顶啊，好贴不顶是一种罪过

作者: ^游游 时间: 2014-8-1 14:59
不错！值得学习，楼主继续

作者: fupingxiong 时间: 2014-8-1 15:09
请问大家有什么看法？我绝对喜欢这个帖子

作者: 小小泡泡 时间: 2014-8-1 15:19
谢谢你啊，好帖子不顶不行

作者: 落花无尘 时间: 2014-8-1 15:29
如果能给大家带来好处也不错。

作者: 锕桀 时间: 2014-8-1 15:39
好贴，一定不要放过，顶

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