二手房满2年销售免征增值税，干得好，炒房的人有钱不在呼增值税 -

标题: 二手房满2年销售免征增值税，干得好，炒房的人有钱不在呼增值税 [打印本页]

作者: 我是糖妈 时间: 2016-3-25 14:54
标题: 二手房满2年销售免征增值税，干得好，炒房的人有钱不在呼增值税
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市场关注已久的个人住房“营改增”问题终于“靴子落地”。财政部、国家税务总局24日首次披露的营改增全面推开细则显示，5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。新京报记者对比新旧政策发现，实际税负并未出现太大的变化。

根据两部委的方案，个人将购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策只适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

对于北上广深，两部分另有规定。即个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

普通住房与非普通住房的认定有多项标准，差别主要在于建筑面积，容积率和售价。新京报记者李蕾

北上广深地区

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；

个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

非北上广深地区

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

二手房营改增执行后税费变化

（以总价300万元，原价购买200万元，未满两年普通住宅房屋为例）

5月1日前营业税5%

300万×5%=15万元

5月1日后增值税5%

[300万÷（1+5%）]×5%=14.3万减少0.7万元

目前北京对普通住宅的认定标准

容积率：1.0（含）以上

单套建筑面积：140平方米（含）以下

交易单价或套总价：

五环内为单价39600元/平方米、总价486万元；

五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元；

六环外为单价23760元/平方米、总价281万元（单价总价两个标准符合其一即可）。

释疑1 税率为何不是市场猜测的11%？

中央财经大学税务学院副院长刘桓对新京报记者表示，“我们测算过，如果2年内出售征税，2年以上出售不征税；且以11%的一般增值税税率下按照进项抵扣征收增值税的话，即使房价上涨一倍，税负还是减少的。税收减少对国家财政收入不利。这可能也是政策考虑的因素之一。”刘桓说。

对于个人住房交易中所采用的增值税细则中基本延续了以往的税率，刘桓表示，营业税改增值税主要是考虑要降低企业生产成本，个人住房不会成为企业生产过程中的成本，所以更改税负的意义不大；而且把增值税专用发票用于个人住房销售，会徒然增加发票管理难度。

刘桓说，理论上无论营业税还是增值税都应该由住房销售方也就是卖方来缴纳，不过，多年形成的市场习惯是这些税最终都由买方承担了。

“营改增”新政策延续了北上广深一线城市和其他城市的税收差别。北上广深非普通住房即使2年以上对外销售，仍然要按照价差缴纳5%的增值税。对此，刘桓表示，考虑到目前整个房地产市场的情况，国家对一线城市和二三线城市的房地产政策是有差别的，对北上广深等一线城市的房地产市场更为严格。（李蕾）

释疑2 对二手房市场影响有多大？

最近，二手房“营改增”或将增加购房负担成为部分中介炒作的噱头，也让不少购房者人心惶惶。

根据中介机构计算，新政实施后，一套不满2年的房子，网签价为300万元，需要交纳15万营业税。而在5月1日后成交的此类房源，需要缴纳增值税款为14.3万元，前后少缴纳7000元税金。

假设一套满两年的非普通住宅，网签价为300万元，原购买价为200万元，则需要缴纳4.8万元增值税，相比营业税时期少缴纳2000元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，非普通住房这类住房是增值空间最大的物业之一，此次的增值税征收办法通过计算买卖差价的方式，进而能够进行税费的征收和收入的调节。对于普通住房来说，持有两年后进行销售，相应的增值部分可以归房东所有，这其实也是鼓励改善型购房需求的积极释放。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，从此次公布的增值税税率来看，营改增基本可以看作是对现有营业税的平移，将现有的营业税放到了增值税里，取消了营业税。从征税的税率，征收年限和征收范围等来看，与之前的营业税相比变化不大，所以对二手房市场的影响微乎其微。

胡景晖表示，在这一时间点出台增值税征收细则，主要目的是稳定市场预期。增值税细则出台之前，市场各方的猜测颇多，也的确有些机构借此扰乱市场，制造市场恐慌。现在细则公布了，明确了二手房交易增值税与原有营业税在税率、征收年限和征收范围等方面变化不大，可以说给市场各方吃了定心丸，对稳定市场预期起到了重要作用。（方王洋）

营改增全面推开后预计全年减税超5000亿

今年5月1日起，在全国范围内推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

营改增后，建筑业和房地产业适用11%的增值税税率，金融业和生活服务业适用6%的增值税税率。

“我们税务部门现在最紧迫的一项任务就是顺利推开营改增。”一位北京国税的人士说。营改增这项任务在两会时被财政部部长楼继伟称为下了“军令状”。刘桓表示，营改增中容易改的已经改完了，剩下是比较难的了。

国家税务总局局长王军在两会上表示，与以往相比，此次营改增改革涉及数量多，有近1000万户纳税人；时间紧，只有不到两个月的实际准备时间；此外，首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易；还有很多新增纳税人过去基本没接触过增值税，税务部门准备任务艰巨。

虽然改革艰难，但营改增带来的正面影响是巨大的，实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，减轻企业负担。李克强总理表示，从全国初步估算，今年要给企业减5000亿元以上的税收。刘桓说，减少的这5000亿元税收基本靠营业税改增值税。人民日报也发文称，营改增全面推开后，预计全年减税将超过5000亿元。

“今年实行了空前的财政赤字来面对财政收入减少的压力，同时也要警惕财政赤字大幅扩大可能产生的不良后果。”刘桓说。

据国家税务总局统计，截至2015年底，全国营改增试点纳税人共计592万户，其中一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户；累计实现减税6412亿元，其中，试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。

国家税务总局相关负责人在评价前期营改增效果时表示，营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。从前期试点情况看，无论是试点纳税人还是原增值税纳税人，都实现了较大规模的减税，这充分证明营改增的制度框架体现了总体减税的要求。（李蕾）

2011年10月

国务院决定开展营改增试点，逐步将征收营业税的行业改为征收增值税。

2012年1月1日起

率先在上海实施了交通运输业和部分现代服务业营改增试点。

2012年9月1日至2012年12月1日

交通运输业和部分现代服务业营改增试点由上海扩大至北京等8省（直辖市）。

2013年8月1日起

交通运输业和部分现代服务业营改增试点推向全国，同时将广播影视服务纳入试点范围。

2014年1月1日起

铁路运输业和邮政业在全国范围实施营改增试点。

2014年6月1日起

电信业在全国范围实施营改增试点。至此，营改增试点已覆盖“3+7”个行业。

2016年5月1日起

将在全国范围内推开营改增。

作者: 慈父愛农家土蜂蜜 时间: 2016-3-26 15:08
真是算计百姓到骨髓里了哈。爷爷啊，你在天之灵看看吧，你拥护的政党现在是啥B样。他们除了算计老百姓，还会干啥！！对了，，他们还会谴责，，往死里滴谴责！

作者: 我爱朱甜甜 时间: 2016-3-27 15:40
跌了怎么算

作者: 望穿秋水1983 时间: 2016-3-28 16:08
啥都要税！

作者: 凯美瑞2007 时间: 2016-3-29 16:43
入住费太高了。

作者: 逆袭的李向阳 时间: 2016-3-30 17:08
怎么不把契税和大修基金费降低啊？

作者: 15868117657 时间: 2016-3-31 17:31
到时间被缺住的还是卖买双方，国家不会吃一点儿亏

作者: 小晶晓晶 时间: 2016-4-1 17:52
怎么可能少交。

作者: 葱包脍儿 时间: 2016-4-2 18:08
卖价低于买价要付增值税吗

作者: 菜帮 时间: 2016-4-3 18:21
你想太多了

作者: 今天瞎忙 时间: 2016-4-4 18:33
不管了，反正我买了，涨与跌都认了……

作者: 沉睡的小潴 时间: 2016-4-5 18:49
那新房有没有增值税？

作者: 小白兔0406 时间: 2016-4-6 19:11
自己买卖房子还要税，真是不要脸

作者: 可爱丸子头 时间: 2016-4-7 19:31
有增值税，那为啥没减值税？

作者: 不再犹豫6380 时间: 2016-4-8 19:45
应该是减值补贴

作者: 晓晓伯爵 时间: 2016-4-9 20:07
可能这样会减少很多炒房的人。

作者: 千岛之子 时间: 2016-4-10 20:19
增值税，就好像现在房子还能增值一样

作者: bright092000 时间: 2016-4-11 20:33
[300万÷（1+5%）]×5%=14.3万是什么意思

作者: czml198330 时间: 2016-4-12 20:56
那位大神给说一下这公式这么复杂怎么算啊

作者: 还是会42 时间: 2016-4-13 21:17
300万是价税合计，14.3万是300万里的税额。

作者: qq276665656 时间: 2016-4-14 21:36
含税价先换算成不含税价，再乘以税率

作者: 兰德坊 时间: 2016-4-15 21:52
深圳周边的东莞都两万多了，深圳的最边的地方单价都是三万多一平，所以深圳全都是非普通住宅，那个两年之后免税的政策对深圳无效了。

作者: 毅力瓦拉 时间: 2016-4-16 22:08
买得起涨到百分之一百他也会有人买，没钱的就是掉价他还是买不起，所以说这个税收就是给买得起房子和有钱不差房子定的。

作者: adam1688 时间: 2016-4-17 22:36
增值要缴税，贬值给补贴吗

作者: 4jie 时间: 2016-4-18 23:00
折腾吧！

作者: lanjinglian 时间: 2016-4-19 23:18
开发商我告诉你:现在的农民狡猾的很，别低估农民，农民的钱可不好骗啊，农民农村有田有地，谁愿意放弃农村户口？农民来大城市买了房做了房奴，等供完房后就老了，过了45岁之后几乎没有企业会收了，到时没有收入只能喝西北风，呆在农村的农民老来至少可以种点菜解决自己的温饱，你说“城市的房子能升值，农村的房子能贬值”，这分明是睁眼说瞎话，不然怎么会有这么多土豪跑农村去盖别墅，至于“城市的房子能升值”，砖家是拿以前的升值数值作参考来分析以后的升值数据，十分可笑，就好比拿一个人以前身高长势来分析以后的身高长势一样，一位5岁小孩60厘米到10岁每年长高10厘米，你就凭此推测他30岁能身高300厘米吗？你说钱会贬值，砖家，我告诉你:房子多了同样会不值钱！未来中国人的主要需求不是房子，而是养老（供房主力军70后80后供完房子都老了）、医疗（越来越多的人得恶性肿瘤）、就业（大学生啃老问题）、教育（全国缺少教育的6千万留守儿童长大了、社会犯罪率增加），任何国家任何经济体都会有经济衰与旺的周期，不可能永远蒸蒸日上，当了城市接盘侠之后应该要考虑工作能不能稳定、收入能不能永恒、要考虑忙到50岁后还有没有企业要你、要考虑供完房后人老了、房子就算不危房也老房了、儿子长大了又要搞新房重新当房奴，到时还得考虑哪里弄钱怎么养老怎么治病，作为农民，当饭都没的吃时，砖家你说房子重要还是吃饭重要，现在喊农民进城买房分明就是忽悠农民当接盘侠！

作者: chen11766 时间: 2016-4-20 23:39
交点税小意思，有房子的都是有钱人

作者: death164230 时间: 2016-4-22 01:37
连房子都没有，活着还有什么意思

作者: 月月1978 时间: 2016-4-23 03:01
那你怎么不去死啊？

作者: 半山闲人 时间: 2016-4-24 03:35
你的房子是自己挣钱买的？？？？

作者: 囧神降临1 时间: 2016-4-25 03:51
有4套名下以上按每平米，每年按房价百分之十的交

作者: 恋20090826 时间: 2016-4-26 04:13
这个两年，是以购房合同日期算，还是以办房产证的日期算，说清楚，说明白吗

作者: 常青树1988 时间: 2016-4-27 04:30
以过户时间和国土资源局备案时间算

作者: zxyz20031103 时间: 2016-4-28 04:56
以一手买房交税开始计

作者: 潇洒小姐459@微信 时间: 2016-4-29 05:34
房产证

作者: klwnqyp 时间: 2016-4-30 05:50
我们这二手房交易所有税都是买家交的。。。怎么样都是买家吃亏

作者: 西瓜跌地 时间: 2016-5-1 06:17
这只是交易所出的规则，你愿意在交易所买那就要按照人家的合同办事，交易所本身就是吃回扣的地方，他让买家花税收，赚卖家钱，里外里都给交易所了，坑爹

作者: 轻轻飘起来 时间: 2016-5-2 06:27
卖二年以上门面房出18%的税十其它2%以上的费用，请问合法不，100万的房子出20多万的税费太黑了吧？

作者: 春建盘山龙 时间: 2016-5-3 06:35
贬值呢

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