一图带你了解车位所有权归属开发商还是业主？ -

昨天，我写的《钦州买房问答》里提到，小区地下停车位的所有权（注意是“所有权”不是“产权”）是归开发商所有还是业主所有，这个问题比较复杂，尚无定论。今天，我在网上看了《物权法》，查了相关资料。现在我通过一个简图来说明车位的归属问题。

第七十四条【车位、车库的归属与利用】建筑区划内，规划【注】用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。车库、车位的归属，一般是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的。针对现实生活中开发商将车位、车库租给建筑区划外的人使用，车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车库的问题，本条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　住宅小区车位、车库和地下室的产权归属,应综合以下三个标准来确定:

　　(一)符合规划。在我国,不符合城市规划或建筑规划的建筑物,为违章建筑,不能取得所有权。住宅小区内的车位、车库和地下室符合城市规划和建筑规划,是建立所有权的前提。

　　(二)对占用的土地有建设用地使用权。开发商对地上车位、车库的所有权建立的基础是:车位、车库占用范围内的建设用地使用权归开发商享有。住宅小区一经出售,开发商或物业公司再设立地上车位、建造车库的行为,均属于侵犯业主共有权的行为。业主不同意设立车位、车库的,可行使排除妨害请求权,请求其恢复原状,拆除车库或车位的标界物。业主同意的,地上车位、车库的所有权归业主,已收取的租金,应根据不当得利返还法则返还给业主。根据物权法第74条的规定,占用业主共有的道路的车位属于业主共有,就是立法对这一规则的阐释。

　　地下车位、车库和地下室则根本不会使用地表土地,但它们又确实在小区范围之内,如何认定其占用范围内土地的权利呢?人防工程的建造和小区住宅楼的建造往往连接为一体,人防工程虽然在地下,但笔者认为仍属于地表使用权的范围。这种解释也与开发商取得土地只办理地表建设用地使用权的现象相符。

　　(三)建造费用是否分摊到住宅售价中,是确定车位、车库和地下室是否归开发商所有的重要标准。地下车位、地下室、地下车库的出售价款主要部分是建造费,土地的利用有时是无偿的,无费用可公摊。地上车位、车库则不尽然,其占有范围内的土地出让金原则上不能分摊到住宅小区的其他业主身上。如果分摊了,则地上车位、车库占用的土地使用权就归业主共有,开发商就无权处置车位、车库了。这一点,与小区一层房屋附赠绿地或小院是一个道理。如果没有分摊,则地上车位、车库属于开发商,自然可以出售、出租或出借。