钦州本地“刚需”谈房价

jing089711

       我就是钦州本地的“刚需”，我从2018年11月开始了解钦州房地产。开始各方收集钦州房价的信息（网上），以及实地走访考察钦州各大房地产，现在想跟360的朋友分享以及探讨一下，同时也寻找一下“刚需”的朋友们。

       一、回顾钦州房价历史

      （一）低迷期的烂尾楼。钦州作为一个四五线城市，房价整体跟全国其他城市一样，涨幅基本一致。究其原因就是国家政策的影响。2014和2015年是全国房地产的低迷期，钦州也不例外，我回顾一下，钦州几大烂尾楼几乎是在2015和2016年初烂尾的，所以2015年的房价是一个低谷。

      （二）  国家宽松政策的影响

        1.从2015年国家房地产政策是“去库存”，要是钦州那几大烂尾能熬到2016年10月份，他们的春天就来了。我们用“棚改”政策这个例子来讨论，国家在2015年大力推进棚改政策，一二线城市楼市率先复苏，三四线城市紧随其后，五六城市后知后觉，房价开始高歌猛进。棚改政策的实施，使得钦州房价在2016年底开始迅猛增长。

        2.根据网上的新闻，2017年和2018年钦州棚改房计划分别是5166套和7066套，共12232套。一万两千多套房，保守估计4200元/㎡，平均70㎡/套，钦州棚改政策约“放水去库存”30亿元以上。30亿是大蛋糕啊，地产商会放过？

（新闻信息）

（2016年11月棚改户房价）

（2017年初棚改户房价）

（2018年中下旬棚改户房价）

      有了棚改资金进入房地产市场，需求量增加，房价不涨都难，如果我是开放商，我都要涨价啊。现在例举钦州城区三个地方房价上涨情况，一是北站地区由2800元（2015年）涨至4500元；二是新二中附近由3700元（2016年）涨至5000元（御堤湾二手毛坯房117㎡，中介挂58万）；三是白石湖区由4300元（2017年）涨至6300元。

       二、钦州目前平稳的房价与居民收入水平

     （一）房价平稳了。2016年底至2018年钦州的房价经过三年多野蛮增加，终于在各种调控政策的作用下，趋于平稳。2018年11月至2019年2月，钦州小部分楼盘出现小幅下降作为春节促销，促销人群很明显，不是“刚需”，而是返乡置业，这就足以证明钦州“刚需”难以消耗目前钦州的“库存”。

     （二）钦州居民收入水平。钦州2018年居民平均工资水平4500元，我相信工资水平高于4500元的朋友，早就买房了。剩下多数 “刚需”人群中，大多买不起房子，他们大多数是去申请公租房和廉租房。所以钦州房价会不会继续跌幅呢，难以预料。

       三、2019年钦州的房价是涨还是跌，还是要看政策

     （一）国家政策影响。

      1.房地产税立法。2016至2018年国家政策是去库存，那么2019年以后国家政策是“房住不炒”，国家提出“稳步推进”房地产税立法（原子弹一样的消息，消息一出，全国人民都在想，房价将会何去何从）

      2.国家收紧棚改政策。经过了三年多的棚改，今年两会期间住建部部长明确提出收紧棚改政策。

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      四、钦州二手房交易低迷

      钦州二手房“有价无市”。2018年底到2019年2月份，二手房市场很是“低迷”，我自己也看过一些二手房，毛坯房的价格高。已经入住的房型也存在各种缺陷（设计、采光等），但是价格并不便宜。一些经济人事表示，二手房交易的“低迷”慢慢会影响新房交易。再说，钦州学区制政策执行力度不强，义务教育阶段学校跨区域招生普遍存在，所以二手学区房并不抢手。

     五、个人预判

    （一）个人观点。钦州2019年的房价应该会出现小幅下跌，下跌区间在3%至5%，但是房价总体保持平稳。因为开发商拿地价格不一样，例如白石湖地区一块地将近3亿元，价格不可能降太多。王健林曾经讲过，房地产毛利在20%。

    （二）网上预言。网上很多所谓专家说，会下跌20%，那是不可能的。地产商宁愿烂尾，也不会大幅度降价的。

     （三）房地产税。房地产税的目的不是降低房价，而是调控房地产，让地方政府摆脱“土地财政”（靠卖底保障财政收入，建楼提高GDP）的恶性循环。

      最后，你觉得钦州房价是涨，还是跌？？？

jing089711

自己的帖子，自己顶顶，希望朋友来聊聊，是否入手买房