本帖最后由 jing089711 于 2019-3-25 22:59 编辑
我就是钦州本地的“刚需”,我从2018年11月开始了解钦州房地产。开始各方收集钦州房价的信息(网上),以及实地走访考察钦州各大房地产,现在想跟360的朋友分享以及探讨一下,同时也寻找一下“刚需”的朋友们。 一、回顾钦州房价历史 (一)低迷期的烂尾楼。钦州作为一个四五线城市,房价整体跟全国其他城市一样,涨幅基本一致。究其原因就是国家政策的影响。2014和2015年是全国房地产的低迷期,钦州也不例外,我回顾一下,钦州几大烂尾楼几乎是在2015和2016年初烂尾的,所以2015年的房价是一个低谷。 (二) 国家宽松政策的影响 1.从2015年国家房地产政策是“去库存”,要是钦州那几大烂尾能熬到2016年10月份,他们的春天就来了。我们用“棚改”政策这个例子来讨论,国家在2015年大力推进棚改政策,一二线城市楼市率先复苏,三四线城市紧随其后,五六城市后知后觉,房价开始高歌猛进。棚改政策的实施,使得钦州房价在2016年底开始迅猛增长。 2.根据网上的新闻,2017年和2018年钦州棚改房计划分别是5166套和7066套,共12232套。一万两千多套房,保守估计4200元/㎡,平均70㎡/套,钦州棚改政策约“放水去库存”30亿元以上。30亿是大蛋糕啊,地产商会放过? (新闻信息)
(2016年11月棚改户房价)
(2017年初棚改户房价)
(2018年中下旬棚改户房价) 有了棚改资金进入房地产市场,需求量增加,房价不涨都难,如果我是开放商,我都要涨价啊。现在例举钦州城区三个地方房价上涨情况,一是北站地区由2800元(2015年)涨至4500元;二是新二中附近由3700元(2016年)涨至5000元(御堤湾二手毛坯房117㎡,中介挂58万);三是白石湖区由4300元(2017年)涨至6300元。 二、钦州目前平稳的房价与居民收入水平 (一)房价平稳了。2016年底至2018年钦州的房价经过三年多野蛮增加,终于在各种调控政策的作用下,趋于平稳。2018年11月至2019年2月,钦州小部分楼盘出现小幅下降作为春节促销,促销人群很明显,不是“刚需”,而是返乡置业,这就足以证明钦州“刚需”难以消耗目前钦州的“库存”。 (二)钦州居民收入水平。钦州2018年居民平均工资水平4500元,我相信工资水平高于4500元的朋友,早就买房了。剩下多数 “刚需”人群中,大多买不起房子,他们大多数是去申请公租房和廉租房。所以钦州房价会不会继续跌幅呢,难以预料。 三、2019年钦州的房价是涨还是跌,还是要看政策 (一)国家政策影响。 1.房地产税立法。2016至2018年国家政策是去库存,那么2019年以后国家政策是“房住不炒”,国家提出“稳步推进”房地产税立法(原子弹一样的消息,消息一出,全国人民都在想,房价将会何去何从)
2.国家收紧棚改政策。经过了三年多的棚改,今年两会期间住建部部长明确提出收紧棚改政策。 file:///C:/DOCUME~1/ADMINI~1/LOCALS~1/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image012.gif 四、钦州二手房交易低迷 钦州二手房“有价无市”。2018年底到2019年2月份,二手房市场很是“低迷”,我自己也看过一些二手房,毛坯房的价格高。已经入住的房型也存在各种缺陷(设计、采光等),但是价格并不便宜。一些经济人事表示,二手房交易的“低迷”慢慢会影响新房交易。再说,钦州学区制政策执行力度不强,义务教育阶段学校跨区域招生普遍存在,所以二手学区房并不抢手。 五、个人预判 (一)个人观点。钦州2019年的房价应该会出现小幅下跌,下跌区间在3%至5%,但是房价总体保持平稳。因为开发商拿地价格不一样,例如白石湖地区一块地将近3亿元,价格不可能降太多。王健林曾经讲过,房地产毛利在20%。 (二)网上预言。网上很多所谓专家说,会下跌20%,那是不可能的。地产商宁愿烂尾,也不会大幅度降价的。 (三)房地产税。房地产税的目的不是降低房价,而是调控房地产,让地方政府摆脱“土地财政”(靠卖底保障财政收入,建楼提高GDP)的恶性循环。
最后,你觉得钦州房价是涨,还是跌???
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