悬爷《青年置业读本》:70—90政策后的购房优选户型

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悬爷《青年置业读本》:70—90政策后的购房优选户型 什么是“70/90政策” “自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，即70/90政策。”此政策是政府相关部门为了有效抑制房价，更大程度上满足一般居民的居住需求，加大中小套型供给所指定的。当然，这个政策执行至今，两年多了，收效尚不明显。在很多地区，符合70/90的房地产项目也才刚刚进入市场，很多两年前拿到的地块，依然不受此政策的限制。 其实，在老百姓看来，这个政策有一定的积极意义。需要说明，目前按国家对于第一套房的贷款政策，第一次购买90平以下住宅，享受的是20%的首付。毕竟，老百姓手里的钱是有限的，能买了90平以下的小三房，满足自己的居住需求，是很多收入不高购房者的心声。如果市场上此类产品的供应充裕，价格自然也有希望控制在一个老百姓能接受的层面上。从政策执行情况看，以一般房地产项目的开发一到两年的运做周期来说，70/90政策会在09年进入第一波实效供应高峰。 由上面所说，也就得出了一个观点，在90平以下户型逐步成为市场供应主流的时候，青年群体首选的置业方向应该是这种产品。而多数开发商，优选的户型面积一般在80-90之间，其中89平的占有相当大的比例。由此，下文也就针对此类产品进行一些分析，供读者参考。 户型特点及优缺点 最值得购买的：由于受到70/90限制，使得很多开发商开始在户型设计上走了一些政策擦边球，比如说偷（送）面积。一些设计的比较完美的，89平完全可以做到舒适型紧凑三房（所谓2+1房），主客卧加书房（儿童房），两厅单卫。而且，很多好产品会有可改飘窗或入户花园。按开发商宣传时的说法，也就是所谓的使用面积大于建筑面积的概念。无疑，从实际居住使用上来看，这样的户型功能分区明确，房间基本可以满足三到四口之家一般的居住需求了。只所以说它是最值得购买的原因，也在于它的可利用时间比较长，未来住宅更新换代的压力最低。当然，如果未来还有经济实力选择更大的户型，这种户型的房子转手也相对容易。 其次值得购买的：没有太多偷（送）面积概念的普通70-80平左右两房，一般为两厅一卫，最好有双阳台。相比89平左右的2+1房，此类房的户型设计一般，但面积略小。由此，也使得此类户型的总价比89平左右户型略低，适合手头相对拮据一些的青年群体购买。但是，同时性价比略低，未来使用会随着家庭人口增加而略有压力。 一类老式好户型：读者们很多都住过老式的福利房，应该都比较了解老式户型设计的特点，所谓小厅大卧。这类户型，如果公摊相对不高的话，90平以下可以做小三房，60-70平都可以做到标准两房一厅，更有甚者可以做50余平的两房。当然，如此做首先牺牲的就是客厅面积，一般只有十几平，一般没有独立餐厅，单卫。客观说，从满足一般的实际性居住需求而言，除了舒适性上略有折扣外，功能上并无大的缺陷。 选购要点 公摊是个关键数据：按标准的多层板式住宅无电梯房，公摊一般都能控制在10%以下。随着楼层数的增加，电梯及消防梯等公共面积也随之大幅增加，小高层公摊一般会在10%-20之间。高层住宅，公摊一般都会超过20%。因此，在购买90平以下紧凑型住宅之时，千万不要被表面的建筑面积所蒙蔽。如果想购买高性价比的90平以下住宅，在看到所谓“宽阔酒店大堂，数部电梯”等类似广告语的时候要注意，它的公摊一般都是比较高的。 通透采光性：随着高层小高层项目的比例越来越大，目前来说能做到南北通透，采光通风都比较好的90平以下项目其实并不多。从居住舒适性而言，无疑这种户型是最完美的。通风好，夏天比较凉爽。采光好，冬天比较暖。这样的户型，多数都为一梯两户或三户的单元里才有。另外一种相对还可以的，是相临两侧通透采光的（如东/南通透采光），多数为一梯或两梯四户的单元。而其他只有一面通透采光，存在暗房的户型（或只有采光井采光通风），无疑是舒适性最差的。 功能性：功能分区明确，房间面积合理是选这种房子一个很关键的东西。因为紧凑性强，面积控制必须十分合理才能充分的利用好每一平米的面积，很考验开发商在户型设计上的实力。阳台、飘窗，厨卫的位置设置与面积大小是否合理要很仔细的看过，比如，是否有生活阳台，厨房是否是独立式的，是否存在没有玄关的缺陷等等。

四萬

功能性：功能分区明确

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