（转帖）北京商品房价格将迎来首轮大跌

风尘之中

北京商品房价格将迎来首轮大跌

位于北京通州区新城中央核心区的京贸国际城四期将于近期开盘，但公布的销售均价比上一期26800元的均价下调了7000元，至19800元，跌幅达26.11%。不仅如此，原先买贵的业主还可享受差价返还。 毫无疑问，京贸国际城的开发商是非常明智的，因为在目前的市场态势下，唯有一下子给出足够的房价跌幅才能激发消费者的购买欲望。与此同时，开发商还祭起买贵返还的这一法宝，一方面在消费者心目中树立起诚信企业的形象，另一方面也给现在入市买房者一个定心丸，相信此项目必将获得不菲的销售业绩。 有了这样的开路先锋，北京房地产市场必将掀起一股降价风潮，商品房价格必将迎来首轮大跌。理由如下： 首先，市场成交日渐下滑，将直接导致市场观望加剧，开发商势必调整定价策略降价是一种必然，而欲占得先机，大幅降价是首选。2010年10月北京存量住宅网签成交量为14162套，与上月的16545套相比，下降14.40%。较去年同期的20011套相比，下降了29.22%。近期，节节败退的住宅成交量让房地产开发商重新选择价格策略，开发商新推的新房降价迹象非常明显，降价开盘将是市场主旋律。 其次，开发商资金吃紧，逼迫其不得不降价销售以期从市场拿钱。央行在9天内两度上调存款储备金率，达到了18%的历史新高，此举表明政府回收流动性，遏制通胀预期的决心。加之，近期四大国有银行叫停开发贷，且各大银行均已面临无款可贷的境地。故对于开发商而言，其从银行获取贷款支持的可能性已经微乎其微。开发商唯一能做的就是尽快开盘，并大幅调低开盘价格，唯有如此，才能通过从市场拿钱助其度过难关。 第三，本轮调控中，北京的实施细则最为严厉，投机（投资）离场、消费者观望是主旋律，市场需求降至冰点，不仅开发商将大幅降价，拥有房屋的投机（投资）客也将大幅降价以期尽快出逃。北京对于二套房贷的政策是认房又认贷，北京率先出台预算款监管政策，北京限购令最为严厉。所有这些政策，均在很大程度上打击投机、抑制投资、引导消费。这样，市场需求大幅降低，二手房价大跌将是必然。 第四，赖以支撑北京房价上涨的概念正日渐减少，房价在被极度推高后出现回调是非常正常的。一直以来，北京的房价都没有出现过什么大的跌幅。2008年金融危机时，北京房价的跌幅也就在10%——20%之间（个别楼盘也出现30%以上的跌幅）。很多人就想当然地认为，北京房价不会大跌。笔者以为，北京房价在2008年之所以没有出现大跌，是因为北京奥运会期间，无论是政府、投资者、消费者都不希望看到房价下跌。而现在则不同，以往被房产利益群体用来炒作房价的概念正日渐减少，消费者购房激情已经逐步下降，房价下跌甚至大跌是一种必然。 综上，笔者以为，北京房价将迎来首轮大跌。今年年底前，前期涨幅较大的区域将出现30%左右的跌幅。两年之内，这些区域的房价跌幅将超过50%。

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上海现抛盘狂潮房价将迎来大跌 在近期楼市调控的严厉措施下，这一个月来，上海已经有不少楼市投资客撑不住了，纷纷着手抛掉手中物业，退出楼市。 据网上房地产资料显示，截止2010年11月1日21:25，上海二手房日挂牌量为149014套，而在本轮调控当天的4月14日，挂牌量仅为89265套。 而在调控满月之际的5月11日，挂牌量也只是刚刚突破11万套。像今天这样如此大的抛盘量是非常罕见的，这充分表明，上海投资客已经在大量出货，房价将出现大跌。 目前，距离9·29楼市新政出台已经整整一个月时间了。这轮延续调控政策被业界称作是“精准打击，冷却楼市”，无论是限购、官员问责、加息，还是即将出台的房产税，可以说是招招锁住了房产投资客的要害。 首先，限购令是抑制投资的最有力武器，限购令让投机（投资）者难以实施购房行为，令拥有住宅的投机（投资）者在获利预期降低、无人接盘的情况下不得不大幅降价以期割肉出逃。 其次，中国官员最怕上级，最担心头上乌纱帽。目前，中央已施铁腕，调控不力将被约谈、问责，这样，地方官员势必抛却眼前利益，积极执行中央调控，唯有如此，才能确保乌纱帽。这样，开发商的捂盘惜售、哄抬房价、销售欺诈等恶行将难以继续实施，地方政府必将加快保障房建设步伐，投资客必将降低获利预期而大量抛盘，房价必将出现大跌。 第三，在房产持有环节征税，增加投机、投资成本，降低获利预期，必将在相当大的程度上打击投机、抑制投资。投资客在房产税政策影响下，降价抛盘是其唯一选择。 第四，加息对于房地产市场最直接的影响是心态。开发商、投资客、炒房者在加息因素影响下均将降低获利预期，从而导致开发商降价促销、投资者抛盘离场、消费者观望。 从投资角度分析，笔者以为，投资客在目前的市场态势下抛盘已经为时已晚。因为，政府近期陆续出台的政策已经令各地市场成交降至冰点，消费者、投资者均将对楼市采取观望态度。投资客在目前的态势下欲达顺利出逃之目的，唯有大幅降价方能激发市场需求。故此，上海、北京等一线城市的二手房价格将迎来大跌。今年年底前，跌幅将超过30%。

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笔者以为，北京房价将迎来首轮大跌。今年年底前，前期涨幅较大的区域将出现30%左右的跌幅。两年之内，这些区域的房价跌幅将超过50%。