学习一下购房前要准备什么，还要确定购房目的、做好购房预算、学点买房常识

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决定买房，实在是一件高兴的事情。但是，从下定了决心到买着了满意的住房，可不是一个容易的过程。毕竟，对任何人来讲，购买住房，都是一生中的一件大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。因而，买房要谨慎，打算出发看房前要做好充分的准备，不单单是准备钱，还要确定购房目的、做好购房预算、学点买房常识。 　问自己购房目的是什么 　　美国最优秀的房地产公司Pulte Home认为，有两个因素基本上可以解释大部分的住房购买行为：一是购房者的生命周期(生命阶段)，二是购房者的支付能力。生命周期意味着需求的变化，人生的每个阶段都需要住房，但住房需求是随着人的不同生命阶段而变化的。支付能力主要决定于收入水平，人们总是希望能买他们能够负担得起的住房。可见，在综合考虑生命阶段或经济状况的基础上，清楚地知道自己的购房目的，才能事半功倍！ 　　误区：买房之前，很多购房者会憧憬拥有这样一套房子：低总价、区位好、小区品质高、交通便利、周边配套完善等等。但是，在真正挑选楼盘的过程中，大多时候却发现很难在这些因素中找到平衡，因为没有哪一个楼盘能做到十全十美，从而陷入了如何取舍这些购房因素的困惑中。 　　究其原因，不知道在什么前提下找到平衡或做出取舍。乐居工作室认为这个前提条件就是“购房目的”！不同的购房目的对于房子的考虑因素的侧重会有不同。 　　购房目的无非是自住或投资，其中自住又包括过渡性居住、改善性居住、一次性到位居住。自住者期望花最少的钱买到最合适的房子，而投资者的最佳期望是用少量的自有资金买到高投资回报的房子。乐居工作室将分别阐述过渡性居住、改善性居住、一次性到位居住和投资四类购房目的应优先考虑的购房因素有哪些。 　　以过渡型房产居住为目的 　　案例：将满28岁的年轻朋友小A，研究生毕业一直租房居住。小A工作已经四年，目前已经有了10多万的存款，月收入6000元左右，现在打算考虑买套房产结束长期的租房生活，并计划与女友结婚。 　　小A的购房现状在当今的年轻人中间十分普遍：工作时间不长，经济实力有限，首次置业，若一次性完成置业可能面临“买房增加生活负担”的风险。有专家指出，26-30岁人群从资金实力上来说，还未达到购房最佳年龄段，对未来收入预期不稳定，将导致由低龄化而引起的潜在信贷危机。小A这类首次置业的年轻人群应本着“买得起，还要住得起”的购房原则，将购房的目的定位在过渡性买房，未来随着经济状况的改善，分阶段多次完成置业！ 　　既然是过渡性住房，千万别盲目追求市中心黄金地段或期望一步到位的大户型，“小户型、低总价”就成为小A优先考虑的因素，这类低总价房子带来的是“低首付、低月供”，同时也能降低将来家庭结构、人口变化给住房带来的影响。 　　在“小户型、低总价”的选择中，购房者应重点关注具有保值或升值潜力的楼盘，便于再次置业的时候出租或出售，减少置业压力。 　　调查显示：小户型受到了年龄在25-30岁、家庭月收入在5001-7000元的年轻人追捧，他们看中了小户型楼盘“总价低、装修方便、位置好”三大优势。 　　小知识： 　　业内通常认为：一居室面积在60平方米以内，二居室面积在70-80平方米之间，三居室面积在90平方米以内，符合以上面积的房屋才称得上是小户型。 　　以改善型居住房产为目的 　　案例：B先生在某大城市安家多年，小孩马上就要上中学了，又想把一直在外地的老人接到身边尽孝，现在居住的二居室就显得相对紧张了。B先生夫妇手里已有了一定的积蓄，想换套大房子。 　　根据一份对二次置业者进行的权威调查数据显示：有69.23%的已置业者认为，为了改善生活品质，二次置业非常必要，认为“可有可无”和“以后再说”的不确定人群分别为17.95%和11.54%，而认为完全没有必要的仅仅为1.28%。 　　以一次性到位型居住为目的 　　案例：王小姐原计划买一套小户型，但发现如果现在贷款买了小房子，那么以后再买大房子贷款时，就会被认定为第二套住房，买房成本会比一次性买一套大房子高很多。因此，不着急置业的王小姐决定等手里的钱够付大房子的首付时再买房，一次到位。 　　虽然目前政府放松了二套房的贷款政策，即对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。但有能力进行第二次置业的家庭，很少人均住房面积会低于当地平均水平的；加上各地对这条政策的执行存在差异，比如北京就取消了“人均住房面积低于当地平均水平”。因此，二套房贷款新政的实施还需要一段时间。显然，购买二套房会使成本高出很多，这无疑让那些经济实力处于中等水平的购房者选择一次性置业。 　　既然考虑一步到位，在选房的时候考虑的因素就会很多，但大户型将是这类购房群体的首选。其次，既然不是“歇脚的地方”、“过度的房子”，那么对房屋的品质就会提出很高的要求，包括小区整体规划、户型设计等都属于考察的范畴。同时，选房时还会照顾老人和小孩的需求，周边有医院、学校、超市等完善配套的楼盘会吸引购房者。相对而言，价格这个因素的权重对一次性置业者来说反而会有所偏低。 　　以投资置业为目的 　　案例：C先生自己开了一家公司，妻子是一家大外企的高级白领，家庭收入丰厚，除了拥有高档住宅、小车外，在银行还有一大笔储蓄。C先生瞄准房地产市场很久了，计划用富裕的自有资金投资房产，作为家庭理财的一个重要组成部分。 　　误区：以投资为目的的购房者，常常只选高档房、只挑大户型、只看城市中心，这种非理性的购房行为在房地产市场繁荣的时候很容易成功，一旦市场下行，投资失败的风险会大增。 　　投资房产要理性对待，区位特质及区域未来发展规划要优先考虑。好的区域位置是楼盘保值增值的关键因素，也能够弥补户型、面积等方面的不足，这里好的区域位置并不一定是常人所认为的市中心；未来发展规划决定了楼盘的增值空间多少，房屋价格将呈现“低开高走”现象，给投资者带来收益最大化。 　　一看您的购房预算是多少 　　一套房子，少则几十万，多则上百万，对于普通的工薪阶层是一个相当大的投资，有些购房者初次置业时，常会造成预算一再超支，甚至形成“买得起住不起”的紧张局面。因此，在明确购房目的后，还需要制订一个详细的购房预算，从而正确估算自己的实际购买能力。 　　二要预估各种购房费用 　　误区：买房的时候，计算的通常都是房子多少钱一平方米和房子总价是多少，以为支付了要交的房款，房子就能属于自己了。 　　事实上，除了买房款，购房者还要支付林林总总的不少费用，虽然大多数费用的数目都不大，但很多时候购房者会被这些名目搞得头昏脑胀，还要眼睁睁地看着兜里的钞票哗啦啦地往外流。所以，对房价之外还要准备多少钱，要有一个全面的正确的认识。 　　三要预估购房后的家庭收支状况 　　家庭收入主要以每月固定的来源为主，目前每年可提取一次的公积金也可算作一个潜在的收入来源；月供会是很大的一块家庭支出，月供的多少由您选择商业贷款还是住房公积金贷款，以及月还款的方式决定。 　　四要预估购房总价 　　预估完可支配的投入、林林总总的购房费用以及购房后的家庭收支状况后，对自己能买什么价位的房子基本上能做到心中有数，但究竟什么样的房价才比较合理呢？ 　　误区：多数购房者谈到买房，首先考虑的就是单价高低，而忽视总价。 　　据业内人士测算，购房总价控制在家庭年收入的6倍以下比较合适。在这个价位下，若首付20%、贷款20年，购房后每月偿还贷款的支出将在“不超过家庭月收入50%”的范围，其余50%的收入还能够较好地维持丰富多彩的生活支出。可见，结合财务情况，合理预估购房总价，才可能让购房者不把自己的后半生置于房贷的压力下，直不起腰。 　　买房前要掌握哪些基础知识 　　购房可不是件容易的事儿。面对售楼人员滔滔不绝的讲解以及成堆的专业术语，您是否会感到迷惑不解？因此，在去售楼处实地看房前，掌握一些基础的房地产知识、术语，这样才不会让那些售楼先生/小姐们觉得您是毫无购房经验的菜鸟。 　　您要学的东西比较多，而且，您所学的一切，对您买到一处满意的住房，至关重要。乐居工作室挑选了一些在购房过程中会经常碰到的常识或概念，供您参考。需要说明的是，这里面有些术语是约定俗成的，有些则是沿用了老百姓通俗易懂的说法。 　　房屋类型介绍 　　商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、别墅等等，建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合，按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济适用房、两限房…… 　　 　　其他城市户口的外地省市个人怎样购买商品房？ 　　A：其他城市户口的外地省市个人购买本市住房无统一的规定，各城市有不同的规定。以上海为例，只要有合法身份证明，就可以来上海买房，但不可以购买经济适用房等政策性住房。同样，北京也是如此，但手续复杂一些，基本顺序如下： 　　(1)购房者须带上居民身份证原件及复印件、在京暂住证原件及复印件及在京购房申请书。以上资料原件在被验明无误后，交易中心向购房者发放《购房登记表》一份。当购房者填写完登记表，连同复印件其他资料，须报北京市房地产交易市场管理委员会审核盖章，再由管委会签发《外省市个人在京购房批准通知单》。 　　 　　(2)购房者在获得《外省市个人在京购房批准通知单》后，应尽快前往所选定的楼盘，办理各种购房手续。由于《通知单》的有效期为6个月，所以购房者应在有效期内办完购房手续，以免《通知单》过期无效。 　　 　　(3)在签订购房合同15日内，购房者携带身份证、暂住证、《外省市个人在京购房批准通知单》、购房合同，再次前往交易中心申领《外省市个人在京购房办理产权通知单》。交易中心在审核以下材料符合规定后，向购房者签发《外省市个人在京购房办理产权通知单》，同时收回《外省市个人在京购房批准通知单》。 　 　　(4)办理立契过户手续及交纳税费。购房者携带本人身份证、《外省市个人在京购房办理产权通知单》、购房合同、暂住证，与开发商协同办理立契过户手续，并按规定交纳契税等税费。