房价调控：地方政府自限房价非治本之策

DFICHEN

陈东海 目前，不少城市都在3月底的截止时间之前公布了各自城市的房屋价格控制目标，尤其是四个一线城市北京、上海、广州、深圳都出台了自己的房价控制目标。对照“2011年各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”的三个要求，不少城市着眼点在于前二点，多数是把房价控制目标定为低于当地的GDP的增速和人均收入增幅，而对于居民支付能力则有意地忽视。只有北京提出了房价“新建普通住房价格与去年相比稳中有降”的目标。 把房价控制目标制订为新建住房价格的涨幅低于当地GDP和人均可支配收入的增长幅度，在目前房价处于高位且仍然处于上升通道来说，实质上就是容忍房价继续上涨。目前中国的房价过高，无论是从“房价收入比”和“房价租金比”来看，数据都很离谱。因此，这种房价控制目标，会导致老百姓离房屋市场越来越远。即使是北京提出的“稳中有降”的目标，由于“稳中有降”的幅度语焉不详，如果降低幅度在10%以内，看起来下降幅度非常明显，但是老百姓还是买不起。所以，许多城市的房价控制目标，离刚需的期待还有很大的差距。 实际上，房价上涨的最大动因、房价中的最大组成部分，就是土地出让金。那么在土地出让金作为各地财政的命根子的前提不改变的话，中国的房价也就不可能降低。所以，归根结底，调控房价，必须解决土地出让金问题，解决各地依赖土地财政的问题。而解决这个问题，就必须涉及到要解决目前分税制中的地方财权和事权的不匹配问题，也就是地方事权大、财权小的问题。所以，真正解决中国的房价问题，控制房屋价格上涨的态势，要么是减少地方的事权，要么是扩大地方的分税比例，或者是财政税收的返还比例和转移支付的比例。如果解决了这个问题，各地就有动力扩大保障房和廉租房的建设，也就给予房价下降提供了市场的基础。这样做了，房价自然就会在市场的作用下趋于合理。 与房价问题相对应，还有居民收入水平高低的问题，以及收入分配的公平问题。 从2000年以后，中国的房屋价格高歌猛进，不少地方这10年来房价上涨有5~10倍之多，特别是2009年，不少地方房价上涨幅度超过50%。而在这段时间，中国的居民收入水平上涨幅度就小多了。2000年，全国的城镇居民人均收入大致在6300元左右，其中北京、上海分别是10000元和12000元左右。而到了2010年，全国城镇居民人均收入为19000元左右，其中北京、上海城镇居民人均收入分别为21000、32000元左右，增长倍数最大的也只有3倍。城镇居民收入增长严重跑输房价的增长，所以中国的房屋价格才显得贵了起来。因此，调控房价，还不如考虑如何让全国老百姓的收入快速增长，这才是解决问题的根本所在。 解决居民的人均收入增长过慢的问题其实还解决不了中国的房价过高的根子问题。因为虽然中国的人均收入看起来10年间也增长了2~3倍，但是考虑到中国的财富和收入的分配与分布，那么就可以看出大多数人的财富和收入与房价的差距，要比人均收入与房价的差距更大。根据有关部门在2010年4月发布的调研显示，我国的国民收入分配格局中劳动者报酬占GDP的比重不断下降，从1997年到2007年，劳动者报酬占GDP的比重从53.4%下降到39.74%。结果就是，很多普通家庭的收入和财富，与其当地的房价水平产生畸形的不匹配。不解决这个问题，调控房价难以获得长效，实际意义也有限。 因此，解决高房价问题，是一个系统工程，光靠制订房价调控目标是根本不可能实现的，不光是长期不可能实现，中短期内也不可能实现。真正要解决过高的房价问题，必须要解决土地出让金问题，这就要解决分税制导致的地方财权与事权不匹配的问题。同时必须解决居民收入较低的问题，这就要通过对于企业和个人的大幅度减税来实现。最重要的，是解决财富和收入极端分化的问题。这三个问题解决了，过高房价的问题自然也就解决了