中国二三线楼市进入“风险期”，80%以上来源于二三线城市，未来二三线楼市的发展势必成为主流

霸黃龍

随着全国范围内限购细则的不断出台，调控的利空似乎正在出尽，尤其大多数城市提出的“住房价格的涨幅要低于全市年度生产总值的涨幅和城市居民可支配收入的涨幅”这样把问题当做答案的“目标”更是让开发商开到了未来。而有迹象表明，一线城市的政策高压使得上千亿元的楼市资本正在从一线城市撤离，将目标转向二三线城市。与此同时，二三四线城市的房地产成交仍旧处于稳定快速上升的态势。 　　近日，在中央要求的各地调控细则公布大限前，许多二三线城市以GDP增幅或人均收入增幅为依据，公布了各地房价控制目标，被购房者和媒体指为缺乏诚意，甚至是涨价目标；与此同时，二三四线城市的房地产成交仍旧处于快速平稳上升的态势。同时，一部分购房需求从一线等限购城市“被挤出”后，向非限购或限购标准较低的周边地区集结，明显推高了这些非限购地区的房价。2月适逢商品住宅交易淡季，但一些城市的房价仍然硬挺。 　　据国家统计局发布的当月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房价环比涨幅超过1.0%的城市有7个。其中一些热点城市如福州同比上涨5.3%，厦门同比上涨6.6%。专家分析，地方政府出台的细则相比一线城市过于温和，对投资购房的限制比较有限。而调控目标的制定上也比较保守，某种程度上给开发企业吃了一颗定心丸，价格下行的可能性愈发变小。 　　游资大规模 　　流入明显 　　有迹象表明，上千亿元的炒楼资金正在从一线城市撤离，北京、上海、广州、深圳等地的房产投资客已基本从住宅领域退出，转移的目标将是二三四线城市。大部分投资客认为二三四线城市限购比较宽松，并正处于房价高速上升阶段。 　　一位接近浙江炒房团的人士介绍，所有的调控政策都指向北上广深一线城市，现在再进去成本太高。这些城市房价的涨幅在放慢，翻番上涨已不可能，只能选择撤离。据了解，浙江炒房团炒房收益的心理预期是年30%-40%的收益率。一位温州投资客说，如果在上海没有合适的房产投资机会，他将会选择在周边有潜力的一些三线城市购买房产。 　　有这样想法的投资客并不占少数，绝大多数撤离上海的投资客正在向江浙地区的昆山、太仓、南通等三四线城市转移。而过去投资北京的投资客则把目光投向北京周边的河北乃至环渤海的二三四线城市。这些投资客大多认为，与一线城市的限购来真格的不同，三四线城市的城市化进程正在发展中，而地方政府的财政收入主要依赖土地出让，限购如果太严格会影响地方经济。 　　阳光100置业集团常务副总经理范小冲分析，目前地方政府在运作方式上已经出现转变，例如此前做城市发展规划，大多由一些地产类的顾问机构牵头，现在转向综合性的顾问机构；在组织方式上，以前主要由房管局、国土局来做，现在变成由发改委来做。也就是说，地方政府正在从推土地专项推项目，但毕竟现在土地财政依然是地方政府的命根子。 　　企业加紧布局 　　加剧价格提升 　　业内分析，从今天的土地供应来看明天的市场，2010年全国主要城市的土地供应增幅中，80%以上来源于二三线城市，未来二三线楼市的发展势必成为主流。 　　面对无法预计周期的宏观调控，转战二三四线城市成为各大品牌房企不约而同的主要策略。以传统的四大龙头房企为例，万科在杭州、武汉等地拿下了十余宗土地，交易金额近70亿元，保利地产、金地集团和招商地产(000024,股吧)也在青岛、武汉、长沙等地积极购置土地。 　　全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存分析：“这个时间段，开发商最应该做的就是关注土地市场并选择合适的地块继续购进。”恒大地产近日发布的2010年财报显示，公司去年收入增长7倍，净利润增长6倍，恒大方面认为，公司的强劲增长得益于提前在二三线城市的布局，避开了调控影响。 　　专家提示，随着政府主导和大型房企的加剧投入，二三线城市正在面临住宅存量供应过剩和地价泡沫。而根据“十二五”规划，未来房地产的地位将被弱化。随着未来5年新增3600万套保障房的逐渐面市，对房地产市场影响很大。

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现在买房要谨慎啊

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房价 国人的一件大事啊