看楼人越多越不降价 期待楼价下降是单相思?

这么近，那么远

　一手楼“吊起来”卖 但有市场人士认为这是“心虚”的表现 　　近日，广东十大开发商碰头强硬表示不降价态度，有开发商甚至还调侃起买家：“期待楼价下降是‘单相思’”。 　　记者走访市场发现，一手新盘多集中在郊区，市区中心的一手楼因价格高不可及而倍受冷落，而据最新数据，过去一周广州一手市场成交量环比大跌近30%。开发商越起越高的卖价有能力忍耐多久？楼价下降真的是单相思？ 　　有市场人士认为，一手市场价格已经过远超过二手市场，降价条件已经成熟。 　　据最新数据统计，2011年4月4日至4月10日，广州十区二县市共网签1184套一手住宅，环比（2011.3.28~4.3，网签1690套）大跌29.94%；签约面积128801平方米，环比（之前一周网签188875平方米）下跌31.81%，平均每套签约面积为108.78平方米，上周全市成交均价11848元/平方米，环比之前一周（成交均价：11244元）上涨5.37%。 　　二手方面，据满堂红研究部数据，4月1~11日，经满堂红促成的买卖交易比3月同期减少3%，成交均价为12207元/平方米，比3月同期微跌1.6%。 　　某分析师陈旭鸿表示，上周一手市场成交大跌三成主要是受清明假期影响。据了解，清明节当天全市仅成交47套一手住宅，而前一天成交也只有102套。尽管有假期影响作为“借口”，也掩盖不了市场成交量的节节下降。 　　一手房降价条件远比二手房成熟？ 　　为了解广州一二手市场的真实情况，记者近日走访了多个板块。上周六，记者在北京路上某个一手楼盘看到，这个号称老城区罕有不受“限购”的小复式住宅楼盘吸引了不少看楼客。 　　据了解，该楼盘是层高4.9米的小复式单位，但实际使用率只有68%，因此即使加上赠送的面积实用率也只有100%，远远低于很多小复式住宅的实用率。而其均价并不低，为30000元/平方米。 　　看楼人越多越不降价 　　在样板房里，一位已经前往看楼三次的阿姨告诉记者：“这个楼盘以前还有过九五折的，现在这个折头都没有了。我每次来都看到很多看楼的人，人越多发展商越不降价。”在陈家祠附近的另一个新盘，记者了解到该楼盘只卖剩一套80多平方米的两房单位，总价为210多万，折合单价高达2.6万元/平方米，而销售人员态度极为冷漠。 　　观察目前广州一手楼盘的分布图可发现，大多数楼盘分布在郊区，而市区中心只有几个在售楼盘，价格之高令人咋舌。记者在天河北某一手楼盘发现，这个楼盘的叫价较长一段时间都维持在3.6万元/平方米左右，而朝向较好的甚至高于该均价。这个均价与附近2.5万~2.8万元/平方米的二手楼均价有很大的差距。有知情人士告诉记者，这个看似风光的楼盘其实已经很长一段时间没有卖出一套单位了：“如果差距那么大，一手盘根本没有任何优势，还不如买二手。” 　　二手市场的情况也相似。虽然大小中介近段时间通过各种手段推介“笋盘”，但是记者在现场实际看楼后发现，市区中心区域难以找到“笋盘”，连放盘都不多。 　　“一些业主的开价确实比较高，很多楼梯楼业主叫价都超过2万元，买家无法接受，因此我们的成交量也很少”，一名房地产经纪无奈表示。 　　楼价下降是单相思？ 　　不过，对比多个地段的一二手楼价，记者发现，一手价格的起价往往远高于同个路段的二手楼价格。有市场人士预测：“这么大的差价是一种策略，给予了发展商降价的‘条件’。”由于一手楼盘相对二手楼盘来说优势并不绝对，有的房地产人士也认为一手降价的条件远比二手成熟。可是，这种预想与开发商的公开态度又截然不同。楼价下降真的是单相思？广东十大开发商公开表态誓不降价，到底是凭什么“牛气冲天”？ 　　开发商入不敷出难长期持续 　　市场人士分析，开发商态度如此强硬有其基础：“经历了2008年的寒冬之后，开发商都有了一些应对调控的经验，从上市房企公布的财务报告来看，房地产企业大多手握大笔现金应对再度到来的楼市寒冬。”从数据可见，金地集团、万科、保利地产截至2010年末持有的现金都超过百亿元，都远远超过其短期负债。 　　开发商腰杆子挺得很直 　　事实上，部分一线城市的一手市场已出现降价苗头。据深圳市规划国土委网站公布的数据显示，3月份深圳一手商品房成交量为2666套，同比下降11.19%，成交均价为19424元/平方米，同比下降4.94%，这已经是今年以来深圳楼价第三个月下跌。2011年房价调控目标为“稳中有降”的北京，则频频传出有楼盘出现大幅度降价以及投资者巨量抛售的现象。 　　虽然广东开发商腰杆子挺得很直，但市场认为其入不敷出的日子肯定不能长期持续。据数据显示，截至2010年末，金地集团、招商地产以及保利地产的经营净现金流就转为负值。万科公布的数据显示，其3月份的销售面积为83.5万平方米，销售金额为93.3亿元。而在今年的1月份，万科的销售面积高达165.4万平方米，销售金额为201亿元。 　　从开发商的资金流来看，也许买家期待房价下降也并非那么不靠谱，而开发商结成同盟誓不降价的动作也许只是心虚的表现。