全面营改增倒计时，传说中“抢房潮”会来吗？

lovesunny

        今年5月1日起，我国将全面实施营改增，把建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增范围。营改增怎样实现政府承诺的“税负只减不增”？老百姓能从改革中收获什么样的实惠？记者近期对一线税务部门和专业咨询机构进行了深入采访。

        不动产抵扣

        是否会导致企业加入“抢房大军”

        尽管房地产业营改增后适用税率提高至11%，但由于新增不动产所含增值税可在两年内抵扣，被视为全面营改增减税力度最大的部分。但是，有传言称“不动产纳入抵扣将使企业加入抢房大军”，从而使本已上涨的房价再度飙升，这样的分析有道理吗？

        “每个企业都会购买或租赁不动产作为经营办公用房。试点有利于促进企业固定资产投资增长，对于应对经济下行压力，推动供给侧结构性改革具有重要意义。”广州市国税局局长杨伟文说。

        比如，一家企业新购入价值1亿元的办公楼，按5%的营业税率，其中包含500万元的营业税。若按11%改征增值税，由于增值税为价外税，则实际需要征收990万元，同时这990万元增值税可以分两年纳入进项抵扣。因此相比原来的支出1亿元，营改增后这家企业购买办公楼税负降低990万元。

        普华永道中国中区公司税业务主管合伙人李军认为，这项政策不仅可以鼓励企业扩大对不动产的投资，也有利于房地产特别是商业地产的去库存进程。

        李军还指出，根据实施细则，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。“这意味着，土地价款(一般能达到开发成本的30%)虽不参与进项税额计算，但可以直接从销售额中减除，实质上达到了参与增值税计算的效果。”

        民生证券针对7家上市房企营改增后的税负变化进行了测算，发现其中6家的税负都有所减轻。唯一出现税负增加的华侨城，其营业成本与营业收入之比明显低于其他6家企业(华侨城为0.4，而平均值为0.6)，这样的财务结构使得可抵扣额少从而导致营改增后税负上升。

        不过，上海税务局货物和劳务税处处长钟剑伟告诉记者，只有企业用于生产经营的不动产才能列入抵扣，比如自建厂房、商业用房和房租都可以抵扣。但如果是购买住宅，用于职工福利就不能抵扣。“所以，对于‘不动产纳入抵扣将使企业加入抢房大军’的传言，老百姓无需担心。”

        名义税率提升

        对建筑业和金融业影响几何

        统计显示，我国建筑业年产值近16万亿元，从业人员约4500万。改革后，建筑业一般纳税人将从此前缴纳3%的营业税改为11%的增值税。

        中国国际税收研究会学术委员汪蔚青说，观察营改增后的企业税负变动情况，不能只看税率变化。如果企业把进项抵扣的工作做好，税负仍可能实现下降。

        比如，建筑业实施营改增后，企业采购的钢筋、水泥等材料成本都能作为进项纳入抵扣。但目前建筑业的发票管理有待规范，这会倒逼建筑企业加强内部管理、尽可能与规范的供应商进行合作。

        金融业由于子行业种类众多，核算也比较复杂，被认为是营改增中的一大难点。全面推开营改增试点后，金融业由原来5%的营业税率改为6%的增值税率。虽然税率增加了一个百分点，但考虑到可抵扣的因素，特别是不动产的抵扣，实际税负未必上升。

        民生证券的研究指出，营改增后16家上市银行的税负都有一定程度下降，合计减税933亿元，占上市银行利润总和的7.7%。个别银行减税额占利润的比例，甚至高达13.8%，相比银行，保险公司和证券公司的受益程度略小一些，减税额分别占利润的6.8%和4.7%。

        “我们注意到，细则将融资租赁纳入贷款服务，按照6%的税率缴纳增值税。而在前期营改增中，融资租赁被纳入‘有形动产租赁’，按照17%的税率缴纳增值税。这显示对于一些新型金融服务，税负的设计经过了详细评估，以确保不会阻碍金融创新。”李军表示。

        生活服务业优惠多

        促就业效应有望显现

        包括教育、医疗、餐饮和旅游等在内的生活服务业，由于贴近百姓，在营改增试点中得到了较多的优惠。根据细则，养老服务、婚姻介绍服务和殡葬服务等数十项基本服务，将免征增值税。

        对于生活服务业的一般纳税人，虽然税率由5%调整为6%，但由于有进项抵扣，税负仍有可能下降。以餐饮业为例，汪蔚青指出，营改增后餐厅如果重新装修，可按11%的税率抵扣。更换锅碗瓢盆、桌椅板凳，可按17%的税率抵扣。在销项税率只有6%的情况下，税负有望比原来降低。

        虽然生活服务业的税负有可能出现下降，但一般消费者很难从价格上感受到。特别是考虑到餐饮等服务业的人力和租金成本不断上升，即使税负下降，商家也很难让利给消费者。

        考虑到生活服务业是吸纳就业的大户，营改增试点对于就业的促进效应有望逐步显现。上海税务部门的数据显示，2015年上海交通运输业和现代服务业就业人数较营改增启动前的2011年，分别增长5.22%和28.74%，占上海近三年全部新增就业岗位的40%以上。

        除了税负降低

        办税流程亦将简化

        “上海2012年率先试点营改增以来，基本实现了规范税制、减轻税负、促进发展、推动改革的预期目标。据测算，4年内总体减税1185亿元。”上海市税务局副局长胡兰芳说。

        企业的税收成本，不仅有税款这项直接成本，还包括办税人员配置、资金占用等隐性成本。广州税务部门表示，预计今年5月1日前，广州各区均有办税服务厅提供国税地税联合办税服务，纳税人进一家门可以办两家事，减少了来回跑的成本。

        与此同时，广州还针对全市62万户小规模纳税人，由按月申报改为按季申报，有效降低了纳税人办税负担。上海则大力推动电子发票应用“广覆盖”，电子发票和纸质发票一样可用作报销凭证。来自电商企业1号店的统计显示，开具电子发票较线下人工开票每月节省成本9万元。

        记者采访了解到，目前各地税务部门正加快系统升级为营改增全面推进提供保障。上海市税务局货物和劳务税处处长钟剑伟表示，为配合营改增全面实施，上海在全国率先上线增值税发票管理新系统，纳税人可以实时在线开票，数据第一时间上传到税务部门。

        “以前的开票信息无法进行汉字比对，一些票贩子买进农产品卖出去变成电子产品这类行为就很难监管。现在新系统进来是什么就是什么，大大提高了信息透明度和监管效率。” 钟剑伟说。

       

杭城路人

呵呵→_→自娱自乐吧！我们这房子空一堆，房建行业大肆裁员，你说形式好不好，房子已经不是刚需的了，税收改变影响不了老百姓的选择！

秋天的红枫叶

dandan860919

抢房潮不会来，新一轮忽悠潮又开始了！

白面包夹臭豆腐

叫你不停的买东西 好拿发票来抵扣 你不买 不换 照样拉高税点 来收你 这一招 高 实在是高 只有我档之人才想出的好精准的计谋 。。。牛逼

justmoo

只会给有钱人省钱，没钱人更坑而已！

bright092000

崩盘？做梦！就算烂在那里也不会让你捡便宜。国家有的是政策，全国都跟着政策走的，胳膊拧不过大腿的。你以为精算师那么高的工资是白拿的！

时光流年

以往营业税率3%，增值税率却达到11%，请问是长了还是降了?这些税钱又会是让消费者来埋单吗?增值税开缴房价会降吗?这些政策的制定能达到预期的效果吗？这些政策出台后比原来糟糕怎么办？谁又来承担责任……。

秋天的红枫叶

又一个大问题呀。。

今天瞎忙

实际一线楼市就是有钱有势的人通过关系从银行贷款倒买倒卖，然后和银行人员分成，而真正刚需的打工族则无力购买，一旦崩盘掏空的是国家及银行而钱则流入到少数人手里__最后银行盼望傻子来当接盘侠！

215315788

就算抢也不会去一线的，小企业能有多大利润，能买得起，大企业不会自己盖啊

紫玉蝴蝶簪

买不起，让土豪们去抢吧，争取早日突破每平方100万，到时候我就来偷砖头，卖钱换黄金