房价调控目标变为涨价目标的三大逻辑

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地方政府出台的房价调控目标，基本变成了房价上涨目标。 那么房价调控目标何以最终落实为涨价目标？这其中贯穿了三大逻辑。 其一，市场的逻辑。 我们知道，决定住房均衡价格的表面因素是供求关系，而真正影响需求和供给背后的因素复杂。影响消费者购买决策的因素包括货币、信贷、税收、居民可支配收入、预期等。影响厂商提供住房供给的因素包括土地供给、信贷和税收政策等。 短时间内，住房供需矛盾难以缓解。就供给方面看，虽然政府意在大幅增加保障房供应，以解决住房长期供给不足问题，但保障房建设需假以时日，而短期内，由于政府在土地供给方面偏向保障房，商品房用地比重下降，再加上开发贷款也因调控受到抑制，这必然减少商品房供给数量。在需求方面，虽然限购令取得抑制需求效果，但流动性过剩局面无法缓解，居民通胀预期较高，因而受到短期抑制的住房需求并未得以消化，市场供需矛盾在一两年内无法化解，市场并不支持降价预期。 其二，政策的逻辑。始于去年4月的房地产调控，其力度史无前例，也被舆论理解为“真调控”。然而，此番政府在进行房地产调控时，存在着复杂的两难心态。一方面政府担心房价失控，最终酿成泡沫崩溃，引发金融危机和社会危机；一方面也担心房价下降会产生信贷风险，并引发既得利益群体不满，产生新的矛盾。因此，从政治和经济角度考虑，政府更倾向于维持房价稳定，或者是维持较小上涨幅度。房地产调控的基本政策逻辑就是以时间换空间，即通过增加保障房建设和提高居民可支配收入，来实现稀释房地产泡沫，缓解危机压力的目的。由于支撑高房价的最重要因素是货币因素，那么在人民币升值无法到位，信贷货币供给也无法大幅减速背景下，政府不可能真的指望房价能够降下来。 其三，利益的逻辑。房地产调控涉及多方利益调整，因而政策执行过程也是利益博弈的过程。地方政府由于过度追求土地财政而被广为谴责，但受既得制度利益驱动，地方政府并无降低房价的冲动。从建设成本看，住房成本很大部分来源于土地转让金和各种税收，如果地方政府制定降价目标，必然要削减地方财政收入，这显然会遭到抵制。同时，如果设定降价目标，必然导致现有住房资产价值缩水，那些通过贷款已经购买商品房的居民，会持反对意见，从而使降价政策丧失部分民意基础而缺乏正当性。 总之，从市场趋势和政策基础看，新建住房调控目标最终必定会落实为涨价目标。政策演变结果与社会期望差距较大，凸显这项调控政策的荒唐。由此可以看出，房地产调控政策掺杂了过多的行政和政治因素，既脱离市场经济本意，也脱离公共决策逻辑，其更多体现了政策制定者的短视和无知。