“假赠与真买房” 规避税费行不通

钦州水军队长

“我朋友有套70多平方米的房子，我想买下。由于还未满5年，算来算去税费实在太高，现在我想通过赠与的方式，再私下把房款给朋友，这样行得通吗？”家住临海杜桥的沈小姐打来热线询问有关房屋赠与的事宜。原来，最近因工作原因，沈小姐被调到椒江上班了。父母不放心她一个人租房子，便决定在椒江买套房子。恰好去年年底，家住江南绿洲小区的朋友换了套新房，江南绿洲小区的房子便闲置了，于是沈小姐想到了赠与的方式避税。 　　那么用“假赠与真买房”来避税真的行得通吗？笔者近日就此走访了相关部门。 　　房产赠与可免营业税和个税 　　通过赠与方式转移房产，确实可以享受一些税费方面的“优惠”。台州市地方税务局直属分局的工作人员告诉笔者，如果是三代以内直系亲属、法定继承人等符合办理房产无偿赠与条件的，目前办理可免征营业税、个人所得税。因为通过赠与方式转移房产，是房产转移过程中常见形式，也是我国法律所规定的权属人处分自己财产的一种权利和行为方式，赠与方式转移房产完全不同于市场化交易，故而不征营业税，只缴纳契税。其办理费用主要是公证费、登记费等。非家庭唯一住房统一按3%征收契税及房产登记费80元外，还要缴纳6元/平方米的交易费。 　　同样一套房产，办理赠与和交易，所需税费有哪些不同？台州市房地产管理处的工作人员给我们算了一笔账：以一套100平方米、50万元买入100万元出售、未满5年的家庭唯一普通住宅为例，如果是通过二手房买卖，粗略计算后买卖双方需交纳82000元(不包括交易中产生的评估费、交易费等)税费；如果是办理赠与房产，则只需交纳3万多元的税费。税费悬殊两三倍，难怪让不少二手房买家动起了“歪脑筋”。 　　房产赠与有严格条件限制 　　但是，办理房产赠与是有严格的条件限制的。沈小姐和其朋友不属于三代以内直系亲属，也没有继承关系、赡养关系，因此不符合办理房产无偿赠与条件，如果通过赠与形式避税是弄巧成拙的。 　　市地税局工作人员告诉笔者，财政部、国家税务总局下发的《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)，就个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题进行了明确。《通知》规定，以下三种情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。地税部门工作人员指出，为防止房屋买卖双方利用假赠与行为偷逃税，国家税务总局最近已经出台新规定，要求个人赠与房屋必须提交有效证明材料（如公证书），经审核后才能免税，而且规定这种行为税务机关不能开具发票。 　　另外，国税发【2006】144号文件《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》规定：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。 　　也就是说，如果通过赠与房屋形式获得房产，受赠人将来再出售该房屋时，将面临高额的税收。因为税务部门将认定其房屋原值为该赠与人之前的房主取得合法有效发票，税务部门将在此基础上对其征收20%的个人所得税，反而得不偿失。 　　“假赠与真买房”行不通 　　“如果房产转移双方的真实意思和目的不是赠与，而是想转移房产并获利，完全背离赠与法律上无偿性的特征。那么，这种行为将不构成合法有效的赠与，而是以外在表现合法的赠与形式，掩盖了非法逃避税收的目的。”市地税局工作人员说。一旦出现纠纷，根据现行法律规定，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，情节严重的话，甚至要承担刑事责任。 　　而且，明为赠与实为买卖的转移房产除了上述法律风险外，实际过程中还存在很大的交易风险，比如确定付款方式就是一个难题。因为卖方在房屋产权转移之前可以随时撤销赠与，即使买方已付了定金，也对出售方没有约束力，定金很难受到法律保护。此外，《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”换言之，如果买方收到的房屋有质量问题，也不能要求原主人予以赔偿。另外，买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。　 　　因此，地税部门提醒市民，为了逃避房屋转让税收采取的种种花招，都隐藏着交易风险、法律风险、税收风险，而且往往获利的是卖方，而买方却处于极不利的地位。更不要听信少数不诚信的房屋中介，因为一旦出了税收、法律纠纷，中介完全可能置身事外，当事人却要陷身其中。