《钦州房价跌无可跌》？对文中的种种观点，小女子不敢苟同

我是阿发

今早在红豆上看到的，好长。。。

    2月26日，《钦州某报》5版用约半版的版幅，刊登了该报记者蔡银菊、刘欣佳的两篇文章《钦州房价跌无可跌》、《该买房的还得买房》。（出于版权考虑，再此不贴原文，读者可到钦浪网查阅）
    从标题可大致看出作者的观点和结论。对文中的种种观点，小女子不敢苟同，试提出不同看法如下：

    一、各地楼市没有关联性？
    文称“楼市不再一损俱损”“在楼市摸爬滚打10年之久的许先生觉得，如今的房地产已经走过了一荣俱荣的年代，这两年来开始出现区域划分，不再一损俱损。”
    照这话意思，人家跌，我们不一定跌。别的地方没人买，我们这不一定不热卖。。。。
    如果真有这么牛的市场，我猜要么是上海自贸区；要么是当地人从不看新闻；要么当地人傻钱多。
    据相关报道，反腐和银行限制房地产业贷款是造成本轮降价的直接原因。难道钦州例外地不执行八项规定、不搞群众路线？难道各大银行的钦州分行是计划外单列的？！唯此，才能在大势下滑的情况下耀眼的屹立不动。

    二、钦州房价跌无可跌？
    文章称“钦州整体单价低过4000元”“利润已经很薄了”
    不知上一轮滞销时，某些楼盘2000元的跳楼价促销是怎么回事，意思是开发商在赔本卖？
    再说近一点的，年初某楼盘首期开盘时不到3000的价格（还是实际面积），开发商得割多少肉啊？

    三、钦州房价比南宁低那么多，不合理？
    文章称南宁目前房价超过7000，但只有半小时高铁车程的钦州不到4000，距离的差距和价格的差距十分不协调。
    这话说得有趣。离帝都半小时车程但价格不到其1/3的县城多了去了。离通州不远的燕郊，同是河北的地界，因一河之隔，价格差了、价格差了4、5千（请查年初媒体的报道）。这情况怎么解释？
    高铁刚开通时，曾有楼盘鼓吹“在南宁工作、钦州安家”。我真为这种文案的智商着急！确实高铁半小时就到了，但换乘之类的，从钦州“家里”到南宁“办公室”，至少得再加1个半小时吧？除非每次你都掐着表、从不堵车，出门就有大量公车摩的出租车等着。
    再者，每天就中午两趟车，来回就100大洋，去了还得找地方过夜，这异地置业，有可行性吗？

    四、钦州的发展前途很大
    文章说“钦州作为北部湾经济开发区的核心地区，发展的潜力还是很大的，我们开发商赌的就是它的未来”，“南宁房地产的发展就是一个很好的佐证”。
    不知是“业内人士”无知，还是“业内人士”认为群众容易忽悠。
    首先，北部湾的核心是南宁而非钦州。有什么好的项目、总部经济之类的，都会优先截留在南宁，其次再考虑钦北防。比如钦州人引以为豪的中石油，人家是广西分公司，在南宁办公，而不叫钦州分公司。即便和北海、防城港、崇左的竞争，钦州也未必占得上风。
    其次，南宁房地产发展得好，根本原因在于它是广西的首府，南博会的举办地（连接东盟的桥头堡）。于是，全广西的有钱有权人都想办法在南宁搞套房子，全中国想借东盟捞一把的都来南宁闯闯。相比之下钦州算什么？比得过国际旅游城市桂林吗？比得过工业城市柳州吗？比得过旅游城市、全国第二批开放城市北海吗？比得过有核电站、中粮油脂、广西钢铁和边境口岸，随便一个临时工收入都比钦州科级领导高的防城港吗？

    五、其他：
    1、文章的立场问题。《钦州房价跌无可跌》一文，通篇文章只采访了房地产的“砖家”，没有购房者的声音、没有投资客的声音。
    2、数据来源问题。《该买房的还得买房》一文称：“然而，大多数楼盘销售部的数据显示，钦州目前的房价不但不会下跌，说不定还会有小幅度的上升。”“五皇新城销售部黄经理谈道，开年来销量一直不错，过段时间价格会有小幅度的上涨。”这些论断，不知是否有数据支撑，列出来让大家见识见识如何？
    我倒可以透露个小秘密：钦州某楼盘，不知工作人员是不懂电脑还是高级黑，用新浪微博还是腾讯微博还是腾讯微信，内部发布营销数据，可偏偏微博和微信都是有半公开性的，谁都可以查看（涉及到人家商业机密，我就不好说得太仔细了）。你看看上面的数据，每天来电量、来访量、完成任务数、回款数……我只能说，呵呵，有意思！

    还不死心的，我再泼泼冷水
    六、关于钦州的前景
    1、我们钦州是国父钦定的南方第二大港，前途无量。
    首先，你查找各个城市的介绍，发现任何一个城市都或多或少的有名人称赞、推荐。历史上那么多名人、推荐过那么多地方，一稀释下来，就没啥优势了。
    其次，《建国方略》只是国父的设想！不是政府的执政纲领、方针。他是革命家，不是经济学家、海洋学家、智库，没有深入调研。更多的是一种想当然的理想计划。
    再者，时代在变迁。哈尔滨曾经是第二大城市，现在是吗？柳州工业曾经全国十二，现在还是吗？深圳曾经是小渔村，现在还是吗？
    最后，此钦州港非彼钦州港。从当时的行政区划看，国父说的钦州港可以是现在的北海港、防城港、钦州港，而并非就是现在的钦州港。从历史、自然条件来看，钦州港在三港竞争中未必占优。
    2、我们是国家重点开发的北部湾地区的核心城市。
    南宁才是核心地区，这在前面已经说过。钦州有保税港、中马，看起来在北部湾乃至广西很厉害的样子，但请看看北海、防城港、崇左今年的政府工作报告，你会惊讶地发现，他们其实看起来也像是上面要重点发展的核心城市呀。
    3、我们有一大批大项目落地，前途一片光明。
    能考虑到这一点比较靠谱。毕竟有工厂了才要招工人。工人要在城市里居住和生活，于是要买房，第三产业也慢慢发展起来，然后城市就繁荣了，于是能吸引更多人来这里，于是更多人买房居住或投资。
    但是——要说大项目，北海、防城港也不少，因此三兄弟竞争中钦州未必占上风。还想告诉你一个残酷的真相是：广西纳税第一的中石油只是把钦州当仓库而已，没什么工人。中石油二期搞起来就好了，炼油，马上需要大量大量的工人，但从今年的《政府工作报告》对该项目表述所用字眼看，还得等啊等。
    其他传说中的大项目如造船、造汽车、造飞机，请在《报告》中寻找一下他们的踪影。没有大项目，靠那几个村办企业能招多少工人？！
    （此时应该有人跳出来说：不对啊！我们有钦州港、中马、高新区、皇马、黎合江、钦南进出口资源、筹备中的华侨开发区，那么多开发区、那么多企业，怎么说没有工人！！！）
    那我只好继续泼冷水：这些里面，只有钦州港和中马是国家级的，其他都是自己玩的。中马号称是全国第二还是第三个，但从现状看，马来西亚不是新加坡、钦州不是苏州，和苏州工业园比，根本就不是一个级别的。
    企业多意味着地方财政收入高。请找找钦州近年可支配地方财政的数字，极端点说，连广东一些镇都比不上。
    4、不管怎么说，我们是北部湾城市，国家重点开发。
    孩子，你又鼠目寸光了。请看今年广西的政府工作报告，广西重点打造北部湾和西江经济带（争取也上升为国家战略高度）。也就是说，过不了几年，广西的地级市大多数都是国家战略发展的了。大家都很重要！
    再放眼看全国，请看下图，原来……国家战略的那么多啊，差不多两个省就有一个啊，我还以为就我们北部湾是国家战略的。（图中还不包括将成为国家战略的，可以查找各省政府工作报告了解详细）

    七、关于城镇化和土地资源、土地财政
    1、钦州有几百万人口，大把多人要买房
    你又错了，从自住层面讲，理论上的潜在购房群体的不是几百万，而是不到一百万——也就是钦南+钦北-钦州港。灵山浦北人有钱了首先是考虑在县城买，或者在南宁买。钦州生活环境不上不下的，和他们没有交集。
    不是在钦州城区工作的钦南、钦北人，买房更多的是一种投资。周末可以上来住住，可以出租，要用钱时卖掉能赚一笔。但是：如果没有中高收入的外来人口，谁来租你这1500每月（普通人一个月工资）的房子？！房价下跌了，谁还投资？
    2、土地是稀缺资源，房子买一套少一套
    这个观点很容易误导人。并不是全国到处都缺地，没地建房子（农村里大把多），而是人们都涌去的城市土地稀缺。
    城市土地稀缺，一是政府控制，二是地形原因（如贵阳）或实在太大了没法再扩大。当城市商业发达、有大量高校、有大量赚钱机会时，无可避免地供小于求，房价降不下来。可惜这些和钦州都没关系。
    3、更令房地产商郁闷的是
    钦州建设中的滨海新城，是计划把钦州港和钦州城区连接起来。看看地图，你知道这是多大的地方吗？！全国那么多四五六线城市里，建那么大的新城有几个？得每年新建多少房子？！这么不停不停地稀释，房产的投资价值还有几许？
    钦州开发河东一带也有好几年了，但入住率几许？新的商业中心在哪里？这一小片地区都难弄旺，更何况滨海新城那么大一个盘子。

建保障性住房是拉低房价的好办法，但这在很多地方推进得很慢。因为地方政府没钱建、建了没钱赚，所以动力不足。而这在钦州恰好相反。因为征拆，不得不建大量的安居房，被征地农民一家通常得几套+商铺。他们原先在城郊，是非城市人口里最有到城里买房意向的人群，但现在他们不用买了（当然如果市场好还会多买来投资），甚至还拿一部分出来卖。商品房市场，受其冲击的力度可不会太小。



    八、本轮房价下降的实质
    以前国家越调控房价越涨，原因在于根本问题没有触及。
    一是土地受控制，想在城里生活基本只能买商品房，城郊农民的房子不能流入市场，是小产权房。二是税收的大头被中央拿去了，地方只能依靠卖地和房产税收弄钱。这两者一结合，地方领导们纷纷发现，拆迁、卖地、建新城是个好办法，既可以弄到钱，又有政绩出来。于是全国一窝蜂地这么做，愈演愈烈。在此背景下，搞什么限购、二手交易加税、加大监管，不是对症下药，当然起不到效果了。
    这种做法以前很灵，可到了现在已经到玩不动的边缘了：
    一是这种土地制度不合理，制约了发展，弊端愈发明显；
    二是分税制和土地财政的负面效应越来越明显，到了非改不可的地步；
    三是房地产做支柱产业、城市大幅扩张的能力是有限的，太猛了只能造成空城、死城出现。一旦成了破裂的泡沫，就是巨大打击了。（如当年海南北海、如今鄂尔多斯）
    四是征拆成了最大的不稳定因素。
    五是多地房价高到警戒线了。
    从哪个角度看都到了非改不可的地步了，能不改吗？

    从政治层面看，新一届领导的一上台就八项规定，高档消费应声大跌；还有反腐，大批人落马，这岂是做做样子而已？这么一则，曾经的购房主力——有权进而有钱者，不单不敢买，还得赶紧抛售。二则，政令畅通，下定决定做的事情就不是说说而已了。
    去年的三中全会可以看做施政纲领的颁布（2*会则是具体实施的开始），土地改革、金融改革（上海自贸区，和房产没太大关系）、财税制度改革是重中之重。到这份上了，你告诉我楼市还能涨？！
    李嘉诚早早把内地房产抛售了（人家是人精，不会在最后关头才抛售），不少城市出现降价潮了，房产股大幅跌停了，多家银行要限制或停止房产业务了，各路砖家说首先崩溃的是三四线城市。在这个背景下，我竟然看到有记者说，《钦州房价跌无可跌》、《该买房的还得买房》！

我是阿发

骑摩托的活佛

学习。。。。。

biluofancen

好帖，顶一下
其实没打算买房的
但是最近需要搬家所以上网了解了一下情况
总结就是，要是挣钱了，还是买吧！
租房真心伤不起，真搞不懂那些使劲买房然后装修再以不菲的价钱出租的人安的是什么心！

bowl

自用的可以买，投资的就再看看了。

发发888888

那个记者错导 消费者啊，该打老虎了

数码神

老实早买了，这个东西早买早好

我可以做什么

理论挺丰富，但我们这一批80后由于家里没田地或者不想在农村发展，大城市又不适合安家，所以这个刚需量还是不容小看的，所以，大家攒钱买房吧！

natarsa

这么多人盼着房价跌，估计结果又会令人失望的吧····

都市小少妇

楼主 这是你发的吗

小小小小林

80末丫头

转的还是发的？我也想知道。。