“限购令”有效期最好不要超过2011年，以真正的“刚需”获得融入城市化进程的机会

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2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，强化自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。自“新国八条”出台后，北京、上海、广州、青岛、南京、成都、长春、南宁、太原和贵阳等10个城市相继出台调控细则，而以2月16号北京版的“限购令”，细则中对于外地人无五年以上社保纳税证明的予于“禁购”条例，尤其令舆论哗然。 虽然舆论普遍认为此次“三次”调控，将使楼市真正进入“拐点”，但每一次调控直接导致成交量萎靡，为其后需求“报复性”回升，进而刺激价格再次上涨埋下了伏笔。象深圳虽然没有出台“限购令”细则，二手房成交量也的确下跌了，但新房价格依然保持去年底水平，二手房无论挂牌售价还是租金价格都有一成左右的上扬。这说明，房价上涨的主因还是需求大于供给，不从供给这个根源上解决问题，那么无非是延长了供给入市，或者说是房价上升趋势的时间。 当然，自去年3月中旬“二次调控”和“国八条”以来，用中央名义出台的“调控”已达3次。温家宝总理承诺的，要在任期内把楼价稳定到合理范围内，抑制楼价过快上涨，房地产市场过快发展的本意是好的，但通过“政策”而不是“市场”来解决问题，只能是不断交“学费”的过程，只会令中国的“市场经济”步伐进一步被拖慢。因为虽然“政策市”调控有中国股市作为先例，已经证明了虽然最终能达到国家调控的目标，即治理过热，为国企融资脱困服务；但却大大伤害了人民投资的信心，十年间，股市大起大落，令股民损失数十万亿元，近三年股市从高点下跌后的市值损失最高亦达十万亿元。 如果在目前阶段，还继续使用“政策”手段调控楼市，每一次房价下跌影响的人群可能会超过股市下跌影响，对内需和消费的负面压制作用，并不比购房潮带来的经济泡沫后果要弱。 截至2011年2月中旬，根据“新国八条”要求，仅有十六个大中城市出台了“限购令”细则，不足政策圈定的一线及省市城市数量的一半。可见，地方政府对于中央的“政策”是有所抵触的，象贵阳细则中对于外地人购房限制仅限于“一环内”。但限购令，限贷令，以及回收流动性的加息和上调存款准备金率，叠加效应亦会在今年上半年得到体现。直接和间接后果可能还包括： 一、成交量大幅下挫不可避免，一季度起码环比下挫四成以上。 二、开发商融资成本提高，转向其它方式的直接融资。 三、各地方施工量以及土地消化量大幅减少，在影响当地房屋未来供给量的同时，对就业和经济增长的负面作用渐渐呈现，已有一半以上的省市今年制定的GDP增长率不足5%。 四、导致一线及省会大城市居住类价格上调一至二成，令其吸引人才的竞争力下降，宜居程度减低。 五、在购房交易环节滋长暗箱操作和腐败造假现象。 六、调控措施越晚解除，被压制的需求就越大。未来一但猛然释放，房价又会发生进一步的补涨，导致经济陷入更大的泥潭，引发房地产业更大泡沫。 因此，各地政府应学习贵阳市的作法，对“限购令”等一系列调控措施有效期都明确到今年年底，让购房者不再恐慌，以静下心来期待经济房的开发和推出，等待开发商因资金链问题，在下半年在新房市场采取“降价”和“促销”等手段，以真正的“刚需”获得融入城市化进程的机会。