闻山悦水已付款的来发帖，请大家不要再入坑

mushroommm

1031更新，今天是万圣节祝大家万圣节快乐
查到住建局官网上闻山悦水小区的房子已经到了限制销售的状态，大家一定要警惕了。

4月买了闻山悦水一套房子，付了首付，没有办贷款。这件事情变成了我几十年来最后悔的事。这个房子真的很多很多很多问题。
一直都想好好写一篇文章来说，但是太忙了（社畜太苦）。但是最近看到售楼部频频爆单，一打听，发现降价很厉害，现在价格差不多3500左右，比我买的时候少了500。
为了不让更多人上当受骗，毕竟大家的钱也不是大风刮来的，我决定写下我买房的经历。我不是同行互怼，只是一个受害者。
1.开发商自身的风险
1.1开发商，广西桂泉投资有限公司，在天眼查可以查到案号：（2019）桂0107民初2942号，本案裁判结果 ：查封、冻结被申请人广西国瀚建设集团有限公司、广西桂泉投资有限公司名下价值17374001元的财产。
意思就是，开发商没钱了。而据附近的热心大妈提醒，这个小区已经停工一年多了，跟冻结资产的时间吻合。
1.2 数据同样来自天眼查，2020-06-02，案号：(2020)桂0105执2136号，广西桂泉投资有限公司成为被执行人。
这个懂法律的朋友麻烦解释一下，我大概理解就类似失信的意思，不是说失信就不能买他的房子，只是风险会更高，就跟等浪子回头差不多吧。
2.售楼部满口谎言
2.1 我去买房的时候，4月份，没有工人在工作，售楼部说，受疫情影响，但是清明之后就会有工人来工作了。我当时信了，现在想想，真该抽自己几个嘴巴。签了合同后，我们陆陆续续去看过几次，就是一片荒凉，没有人在施工。售楼部还一直拿疫情当借口。
总之，不要相信售楼部的鬼话。
3.钦州住建局官网发布公告。
  8月21日和9月17日都发布公告，尤其是9月17日，里面提到，开发商根本就没有申请恢复施工。开发商这么积极绝对不是想快点交房，只是让更多人相信，他们在赶进度，让更多的人迷迷糊糊就掏了腰包。


开发商虽然没钱盖房子，但是却有钱发广告，铺天盖地的广告，不管是线上的资讯，还是线下的传单，仿佛一派欣欣向荣的景象，但是一想到那几栋风雨中飘摇的楼，交房遥遥无期，就觉得好心酸。
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847480677

才看到，但已经交钱了。大家联合起来去退款吧，钱不是大风刮来的！

希望、过得好

知悉，谢谢楼主提醒

mushroommm

只是在网上说了实话，当天连夜就过来威胁我。
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mushroommm

有人看，我再写多一点

zhangyan828508

买到烂尾楼，楼盘停工，我该怎么办？


有业主在知乎提问，2015年初购买期房，后续开发商持续停工至今，多次与开发商和政府沟通未获得实质进展; 业主准备集体向银行发律师函申请暂停还贷，待房子复工后继续还贷。请问这种做法是否可行，有哪些风险? 谢谢。房子停工，业主决定集体暂停还贷，请问可行么? - 徐斌的回答



       断供的方案是不行的，这样银行如果不理我们直接就上黑名单了。银行和你之间的合同与你和开发商之间的合同是两个不同的合同。咱们国家法律有一个叫做“合同相对性”的法律原则，大意上就是说银行可以不管你房子是否烂尾直接找你要钱，到时候你名下的其他财产也可能成为被执行的财产。如果业主想要延期还贷可以通过政府来沟通，沟通好之前都不要断供。

       楼盘停工一般都是因为开发商资金链条断裂，拖欠了工程款。举个简单的模型，一个工程款分成三期结算，每一期5000万，开发商付了一期没钱付第二期。这个时候施工方最好的策略就是停工。



       停工有两个好处：

         1、逼业主去找开发商闹事给开发商施加压力
         2、可以扣住在建工程和开发商慢慢打官司

       如果施工方把房子盖完会怎么样？对施工方来说他把房子盖完他要贴钱，房子一旦盖完这些房子就属于业主了，如果业主住进去，房子以后执行起来就有难度。施工方就赔掉了第二期和第三期的工程款。

       所以就算业主、政府、银行或者新的开发商愿意支付5000万给施工方，施工方也不愿意把房子盖完，他会把钱优先用来填平第二期的施工款，然后继续拿着在建工程要挟开发商：或者给钱，或者给房子，或者给股权。根据项目情况不同，策略也会不同。但是不变的是施工方一定不希望把房子盖起来。

       业主可能说，那我们凑钱再找一个施工方不行吗？这个方案也很难实现，因为施工方扣住在建工程，让他退场就要出动军队才行。









       这是一个多方博弈，最简单的来说大概有：政府、开发商、投资人、银行、施工方、业主。

       他们之间是这么个关系：

         1、开发商从政府手里拿地，成立一个项目公司（有限责任）
         2、开发商把土地抵押给银行带一部分款
         3、开发商从投资人手里借一部分高利贷
         4、开发商向施工方收取一部分工程保证金
         5、施工方开始施工
         6、开发商抵押在建工程给银行贷一部分款
         7、开发商从业主手里收取购房款
         8、业主购房款交给银行做资金监管
         9、开发商根据工程进度领走业主购房款
         10、开发商根据工程进度和施工方结算
         11、楼盘完工验收交房
         12、给业主办理产权证

       以上这些对大家来说深奥吗？

       1到12里面开发商全是收钱的，只出三笔钱：

         1、给政府的土地出让金和各种其他费用（房价的40%~60%）；
         2、结算工程款（一平米1500到2000）；
         3、偿还各种利息；
         4、开发商的其他成本；

       开发商的利润来自房价减去上述1234。如果是正数就赚了，如果是负数就赔了。

       做生意从来也不是加减法。开发商是做生意的，在做生意的第一个环节就是成立项目公司给自己规避风险。如果是正数那自然希望越多越好，如果是负数呢？把钱尽快转移走。所以等施工方知道开发商没钱的时候，通常开发商要么把钱都用来还利息了，要么就是把钱都转走了，总之不可能把钱留在账上等着施工方来拿。

       钱没了，唯一的办法就是扣住房子。

       如果这个开发商有其他资产，这些资产也可以用于还债，如果没有，就主要围绕着楼盘里面一套套的房子。这里面房子也要分成几种：卖出去网签的房子，卖出去没有网签的房子，没有卖出去的房子，没有卖出去已经抵债的房子，有房本的房子，已经入住的房子……

       这个时候银行、未拿到本金利息的投资人、施工方都很快明白，开发商除了那个在建工程就啥也没了。三家彼此之间是竞争关系，要么一起坐在桌子上谈，要么就比谁抢得快。投资人往往不是一般的角色——没有优先权，也没有抵押权，敢放高利贷，没点本事怎么行呢？当然也有没什么本事的，血本无归。投资人为了保证大笔资金收益，有开发商更惧怕的武器迫使其还钱，所谓资金链条断裂，有不少就是被利息压垮的。银行也不是傻瓜，贷款放出去收不回来，承担责任怎么办，对他们来说找到开发商的钱轻而易举。施工方前面说了，扣住工程不退场。三家会非常默契的开始行动，但是无一例外不想让房子建好，因为如果真的盖好办房本，大家就成慈善机构了。

       只有购房人以为房子早晚会给他盖好办房本，他们认为，政府不会不管他们的。













       政府能做什么呢？

         1、给钱
         2、找人接盘
         3、协调
         4、拖着不管
         5、司法解决

       虽然购房款大头第一笔肯定是给政府的，但是钱一到账立刻就没了。这几方里面数政府最穷。众所周知现在地方债务已经非常高了，让政府替开发商掏钱肯定是不行的——虽然土地出让金足够把房子给咱们盖好了。

       找人接盘要看什么经济形势，像现在有的省60%的开发商资金链条都断裂，房子又卖不动，接盘的好事也几乎很难发生。

       协调，首先业主就没法协调。100个业主就是一百种意见，每个人上来发言头一句话：我只能代表我自己，我简单说几句，这些话是我们业主的心声，当官要为民做主！所以只能一边哄着业主，一边拉着银行、施工方、投资方一起开会。这个会业主是没资格参加的。有的时候政府面子各方也不给，撸袖管抢钱的时候，你给我说商量商量，我也得干啊。

       目前几乎只有唯一的一条路就是建议业主，去法院告。业主普遍的反应是：不打！

       其实购房人的出路也在于此，打官司！如果在多加几个字，组织起来打官司！

       道理很简单，开发商没钱了，只有房子戳在那里。房子一定是贱卖，找人接盘也好，政府印钞票也好，不可能还清所有的债。找钱建房就要替开发商处理极高的债务，不是非常现实，而开发商、银行、施工方可能都压根不打算再把项目进行下去了，谁也不愿意赔钱，都想着把钱赶紧掏走，把房子赶快拿走。这样吃亏的就一定是业主。

       幸好法律给了业主优先权。这个时候业主一定要积极行动。不要等着别人查封你的房子，相反你还要去查封别的房子——房本没下来之前所有的房子都是开发商的房子，无非是执行难度不同——如果你只查封你自己的房子，贱卖以后你就赔了。

       这个官司具体怎么打就是律师的专业范围了，简单地说这种官司一个人打不起也打不动，都是几十人几百人甚至上千人抱团打。你们不懂怎么组织，就赶快向律师请教学习怎么组织，我们可以指导你把邻居们发动起来。

别人不积极行动，是别人的事情，我们说不定还要查封他们的房子。我们积极地行动，不一定立刻拿到钱。但是沉睡、观望，就是死路一条。

飘落尘埃

太难了！买个房提心吊胆的，不会真的成烂尾楼吧

zhangyan828508

飘落尘埃 发表于 2020-11-11 22:55
楼主我和你一样也交了钱了，大家联合起来去退款吧

亲你方便的话加QQ吧。我们联合一起来找律师起诉，现在中介和开发商都不接电话了。你再有什么退钱都不理你了。我QQ893389613

东恒地产小凌

最近每个红绿灯都在发这楼盘的传单
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雪玉珊

谢谢楼主
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Lost.方向

谢谢提醒！好人一生平安！
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马丁叔叔

这楼盘早几年已经有风言风语了，为何楼主到现在才后知后觉？？？

mushroommm

马丁叔叔 发表于 2020-10-8 15:47
这楼盘早几年已经有风言风语了，为何楼主到现在才后知后觉？？？

我不在钦州，所以不了解情况。看到户型挺好的就买了。今天还看到有人去看房。售楼部的朋友圈经常会有爆单。我当时也没查到这个小区有什么黑料，五证齐全。所以现在才下定决心写出来，不要让更多的人上当。
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女神经吖

这个小区距离烂尾不远了，买房买大品牌的，不能贪便宜啊
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司空摘星了

前两年有了解到这个楼盘，当时看户型挺好的，关键很便宜。后来买了白石湖的某个盘，今年已经交房。所以在钦州不要买小楼盘，容易烂尾！
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平吉幸运哥

必须顶起来，让更多的人知道，免得更多的人受害

Lost.方向

司空摘星了 发表于 2020-10-9 14:08
前两年有了解到这个楼盘，当时看户型挺好的，关键很便宜。后来买了白石湖的某个盘，今年已经交房。所以在钦 ...

小房产建着建着就没钱了
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