限购令能否“消灭”炒房团？调控利剑直指炒房客

口岸佬

郎咸平观点 　　著名经济学家郎咸平近日指出，随着二三线城市限购令风声趋紧，已有近20个城市可能将于9月开始实施限购。尽管手段多样，力度很大，调控利剑直指炒房客，但炒房团从未销声匿迹，而是“东征西战”。 　　郎咸平表示，房地产始终是热点行业，仅2010年土地出让金占地方财政收入比例就高达76.6%，与房地产有关的贷款占贷款总量的60%，与此同时，房屋新开工面积也大幅上涨。一方面实业经济在衰退，另一方面房地产业继续高歌猛进，不仅地方财政对房地产过于依赖，炒房客也义无反顾不走回头路。 　　二三线城市限购大网拉开，限购、限贷持续深入，炒房团当真限不住，“打不趴”？本期《观点地产》邀请万唐置业总经理周斌和扬子置业副总经理孙健进行观点对决。 　　观点① 　　炒房的思想在“潜伏” 　　扬子置业副总经理 孙健 　　有的炒房客可能暂停了买房脚步，但只是静观市场而已。限购限住了一部分买房行为，炒房的思想却始终‘潜伏’在很多人心里，没有办法限住。” 　　安居乐业是中国人的传统观念，有房才有安全感。虽然依托限购，房价的涨幅受到了立竿见影的控制，逼退了部分游资。但是土地出让政策不变，就不要指望房价会有大幅下降。不少炒房客认为，限购令只是“浇熄”了房价中的部分虚火，但长期看房价还会上行，所以他们始终辗转其中，难以销声匿迹。 　　如果手上有多余的资金，无所作为就是坐等贬值，但普通大众的投资渠道太少，股票市场暴跌、金价猛涨，收藏品不懂，找寻不到长期稳定保值的替代品，再三比较，即便限购，还是想方设法买房保值。 　　二三线城市限购箭在弦上，其实限购并不可怕，可怕的是限贷。为了应对通货膨胀，在目前的经济环境下迫使银行收紧各项贷款，房地产贷款首当其冲受影响，目前是有按揭政策但买房人却不能顺利及时按揭。银根收紧，开发商卖了房子，买房人付了首付却等不到银行下款，贷款一刀就切断了楼市的资金流。据我所知，一些银行已经跟开发商有言在先，到今年年底都不再接受个人贷款，同时，开发贷一并扎口。年底，开发商回款会成大问题。 　　但尽管如此，炒房客依旧不可能绝迹，有的炒房客可能暂停买房脚步，但也只是静观市场，限购限住了一部分买房行为，但炒房的思想始终“潜伏”在很多人心里，没有办法限住。一旦市场趋好，炒房团必然回归。 　　目前房价已经出现松动，购房者要清楚自己的买房动机。如果是自住的刚需客户，现在各家楼盘房价松动，新盘入市、老盘加推都调低了房价预期，是个买房的好时机。因为房价不可能出现大起大落，只会在低位上保持平稳，出手晚了可能心仪的房子就没了。

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观点② 　　今年底将现抄底好时机　 　万唐置业总经理 周斌 　　现实情况证明，如果没有限购，房价涨幅将很难预估。个人预测，今年年底到明年上半年，将是房地产未来十年内抄底的好时机。” 　　逆市之下，投资客、炒房团并没有彻底消失，而是淡出市场，等待时机。有一部分投资客开始扩大战场，转战非限购城市：一线城市限购就去二线城市买房，二三线城市限购，就在四线城市置业。只要不是全国所有城市一律限购，炒房资金总有去向，这也充分解释了为何今年上半年浙江、广东的二三线城市房地产销售会逆市热卖。 　　即将展开的二三线城市限购也只会在部分城市中实施，限购只能限得了局部，限不了整体。现在的房地产市场之所以还有投资客伺机出动，是因为房产投资仍旧有利可图。我们可以算笔账，首付5成，贷款买套房，房价涨10%，刨去利息，等于首付5成的钱增值了20%，况且房价未来仍然稳中有升，房产的投资性并未丧失。 　　个人预测，今年年底到明年上半年是房地产未来十年内抄底的好时机。目前限购之下，成交萎缩，但真实的需求一旦释放，购买力仍会旺盛。 　　限购堵住了真实需求，哪里销售火爆哪里就有可能遭遇限购，在没有找到及时有效的根本解决办法前，限购并非不可取。现实情况证明，如果没有限购，房价涨幅将很难预估，限购是特殊时期的特殊办法。 　　未来7、8年，房地产投资净收益率不会低于10%。一是城市化进程还远没完成，房地产市场还有发展空间。二是目前从投资市场来看，还没有能够替代房产的被大众认可的更好的投资品。只要限购解除，未来市场无论成交量还是房价可能仍会反弹。 　　但同样是投资，选择不同产品未来回报率也是不一样的。两类产品未来升值潜力较大：一是市区的高档公寓和城市别墅；二是郊区产品中有特色、环境好、物业好的刚需盘。

黄美大

年前建成。