冯国亮：天下没有不破的房地产泡沫

反感功夫

2008年10月30日在北京国贸秋季房展会主论坛，我做了题为《未来半年是购买自住房的黄金期》的发言。之前曾发表《稳定房地产市场的必要性正逐步增强》，论证政府救市将是必然的选择，当有记者问对潘石屹的L型论的看法时，我乐观地认为楼市更有可能走出U型，如今楼市面临着相似的局面，而预期研判却截然不同。 从股市神话到楼市神话 2007年的中国股市牛气冲天，伴随着丰收的喜悦，股民们义无反顾地将钱投入股市，然而盛宴戛然而止，2008年股市非但没能到达预期中的8000点，而且从本轮股指高峰6124点暴跌到谷底1664点，以致哀鸿遍野，不知谁的眼泪在飞。然而股市神话的破灭却并没有影响到人们对楼市神话的憧憬。 从2003年到2007年，我国房价快速上涨，尽管其中也有投机作用的成分，但总体而言，可以视为是之前十几年经济快速增长的利好所带来的补涨。为应对2008年的全球金融危机而采取的刺激性措施，导致2009年房价报复性上涨，其后遗症如今已经暴露无遗。尽管近两年采取了有史以来最为严厉的房地产调控，但无异于往热水锅里加凉水，而底下的柴火还在燃烧，目前房价上涨的压力依然较大，一旦调控放松则可能还会出现反弹。 我国房价已经超过美国 曾就职于美国“房地美”公司的陈剑博士就今年8月份中国房地产指数系统百城价格指数数据与今年第二季度美国全国建筑商协会购房机会指数数据进行了比较，发现“中国的房价已经全面超过美国，城市平均房价要比美国高14%”。而去美国考察回来的学者与专业人士也都传递着类似的信息，除北京和上海与纽约相比还有一定差距外，我国二三线城市房价明显高于美国同类城市。 当然我国和美国的具体情况有所不同，美国房价一般以套来计价，且住宅套均面积要比我国的住宅套均面积大，美国次贷危机后，很多城市房价都出现了大幅下跌，不过目前我国国民收入约为美国的1/10，而房价已经超过美国，对比之下，我国房产价格的风险不言而喻。 前车之鉴 警钟长鸣 汽车轮胎中气太多容易爆胎，房地产泡沫过大也会出现类似的问题，在过去的几十年间，日本、泰国、香港、迪拜、美国等国家和地区房地产泡沫破灭，房地产神话一个个倒下，对于洋溢着乐观情绪的中国房地产市场而言，这是血淋淋的教训，不过只有到破灭的时候，人们会看到它的严重性。 这些房地产泡沫破灭的事件虽然发生于不同国家和地区，但其中存在着一些共同的特点，如房价连续几年快速上涨，投机盛行，房价涨幅高得离谱、明显超过普通民众的购买力，泡沫破灭后房价跌幅都不低于50%，恢复期一般都需要几年时间。 长痛不如短痛 近来高利贷事件凸显了我国经济存在的深层次问题，和外部的经济危机相比，国内经济内伤所造成的冲击力会更大，过去一些年房地产业的快速发展对实体经济发展影响很大，要保实体经济、平衡产业发展，房地产业降温难免。 有些人始终认为房地产泡沫破灭会影响经济发展，不利于社会稳定，而事实上，房地产泡沫持续扩大才是经济发展最大的隐患，更是影响社会稳定的重要因素。建立在土地财政基础上的经济快速发展模式注定是一条不归路，难以持续，而暴力拆迁更是万夫所指。这些问题的解决在于加快经济发展方式的转变，勇于牺牲才可能换来根本性转变。 此外房产不仅事关人居，同时也是社会财富转移的重要方式，在贫富差距拉大日益成为社会矛盾焦点的大背景下，对房产价格的管控无疑意义重大。 政府再次救市的可能性不大 进入十月，一线城市房价将从“假摔”步入“真摔”，三四个月后，二三线城市也会随之跟进，房价明显回落将成为今年末与明年初的主旋律。不过还是有一些开发企业在盼救星，近来主要经济体出现了经济衰退的趋势，我国经济又将重新面临严峻考验，鉴于2009年房价报复性上涨的教训，以及转变经济发展方式和明年换届等诸多方面的考量，主管部门再次采取刺激性措施救房地产的可能性不大。尽管就此地方与中央的博弈还可能加剧，局部可能会放松，但是方向盘还是中央掌握。 去年网上曾一度流传“房地产崩盘时间表”，并引发热议，而大部分人很快就忘记了。而周期规律难以避免，事实证明了人为过度干预市场的负面影响，当前控制房地产泡沫扩大化、实现软着陆无疑是最佳选择，至于这个过程会持续多长时间、房价回落多少，则很大程度上取决于政策取向，尤其是货币与信贷政策。不过反通胀依然是未来一段时期的主旋律，预计明年还会继续维持相对从紧的货币政策，而且防止房价上涨是反通胀的关键一环。因此未来楼市跌跌不休恐将成为常态，房价一旦全面下行，全面复苏恐将需要几年时间。 房价回落10%左右，购房者得不到太多实惠，其差额从开发企业转到了银行和税务部门，只有房价回落20—30%，购房者才会明显感受到降价，而这时一部分开发企业会承受不住，卖房子不如卖公司。对于购房者而言，买涨还是买跌，这同样是一道难题，在形势尚未明朗之前，观望情绪还会持续一段时间。对于开发企业而言，大部分融金渠道都被切断，目前房地产信托、私募等的融资成本近30%，房地产企业重组已经暗潮涌动，楼市重新洗牌的时代即将来临。

赖赖