钦州的房地产究竟会不会崩盘？用事实说话，用数据印证！！！！！！！！

睿尊天狼

今晚一上360首页，映入眼帘的就是“看了北区几个楼盘后有感——钦州的房子怎么那么好卖的？好几个楼盘都卖完了”这么一个有意思的帖子，哥不禁yindang一笑。钦州的房地产市场究竟运转得如何？会不会崩盘？瞎猜没用，还是看数据更真实。

根据某地产集团发布的《2013上半年钦州市楼市市场分析年报》显示：截至2013年6月底，钦州已建成待售的存量商品房 以及土地已经出让但暂未建成的商品房（通过容积率等指标来推算）总共有950.54万平方米，而钦州全市2012年商品房销售量仅有143.25万平方米。照此速度，钦州的商品房需要七年时间才能消化完毕！而且，这一结论还必须建立在两个大前提下：一是钦州从此以后不得再新卖出任何一块土地（这可能咩？要知道规划面积110平方公里的滨海新城才刚刚拉开建设序幕，巨量的土地正在“整装待卖”）；二是以前已经销售出去的所有商品房，房主们不得重新拿来出售、形成二手房供给（这可能咩？人家明明就是买来炒的，要不怎么绝大多数都在空着，而不搬进去住？）。如果这两个大前提满足不了，那就不知道钦州的商品房消化时长究竟需要多久了。

此外，这份报告还显示，钦州近年来通过招拍挂出卖的土地几乎都是以底价成交的，根本抬不起价（文中列有详细的宗地清单及成交价格），而且近几年每年都有流拍出现，没有哪年能够完成土地供应计划。这说明什么？说明土地供给也已经严重过剩，开发价值、投资收益越来越差，开发商拿地热情已经非常冷淡。但为了确保财政收入总额不缩水（毕竟城市运转的刚性开支无法减），钦州只能饮鸩止渴，搞土地大批发，低价大贱卖，越卖越疯狂。

当然，很多人会说：钦州地处广西北部湾经济区，区位优势明显，拥有保税港区、中马产业园，再过不久还将开通高铁，与周边的南北防实现“同城化”，未来肯定会有大量的人口涌入钦州，再大的新区都能繁华起来，再多的房子都能全部消化，投资房地产都能不断升值。——听起来似乎头头是道，但请注意，钦州能够想得到的地缘优势及发展概念，全国各地其他城市也一样能想得到，叫得比钦州还响。鬼城鄂尔多斯（康巴什新区）有“扬眉吐气”即羊绒、煤炭、稀土、天然气四大王牌产业，鬼城唐山（曹妃甸新区）要构建“世界级重化工业基地、国家级能源储配中心、国家级循环经济示范区”，鬼城营口（滨海新区）地处环渤海湾经济圈沈阳——大连“双核驱动”的中间枢纽，鬼城昆明（呈贡新区）依托中国—南亚博览会打造国际陆路贸易桥头堡，鬼城惠州（大亚湾新区）致力建成广深港三大都市的首席后花园……每座城市都有一箩筐的发展概念，每座城市都挂着一个或几个空荡荡的新城区，钦州也是这沧海中的一粟。再以保税港区为例，以前“保税”政策只存在于香港、上海等个别国际化大都市，一旦拥有即可称为“免税天堂”，在国内外具有巨大的影响力，是一种稀缺的殊荣。但时至今日，仅在北部湾及周边区域内，就有南宁保税物流园区、钦州保税港区、东兴综合保税区、凭祥综合保税区、海南洋浦保税港区、湛江东海岛保税区、阳江保税物流园区等一大批享有同等保税政策的区域。再放眼全国范围，保税区和其他相似的特殊政策区更是多如牛毛、密如繁星，还有谁会专门注意到小小的钦州保税港，还有哪里的人会大量涌入名不见经传的钦州城呢？说白了，连钦州下辖的灵山、浦北两县都不是钦州城的忠诚腹地，灵山前往南宁的客流比灵山——钦州更多，浦北前往北海的客流比浦北——钦州更多，甚至两县前往广东的客流更是比前往广西区内任何一个城市（含钦州城）都要多。连本地人都留不住的钦州城，还怎么实现“人口大量涌入”这一美好设想呢？

至于那些迷信高铁同城化可以催热房地产的人，别忘了高铁既可以聚拢人口，也可以让人口流失得更快。正如大把崇左人挤爆了脑袋也要千军万马地涌入南宁、宁可背负南宁七八千的房价当苦逼房奴也看不上崇左本地两三千的房子一样，人往高处走，人口总是从相对落后的地区往相对发达的地区流动，这是铁的定律，是不被任何行政手段或宣传吹嘘所改变的。这也能很好地解释，为什么“地王”总是频现于一二线城市，而三四线城市及县城总在盛产“鬼城”。

那么未来钦州的房地产业会怎样？我个人猜测，要轰然倒塌、平过白菜也是不可能的，应该会以一个循序渐进的方式慢慢演绎：
首先，近两三年以投资为目的买了N套商品房的人在今后想转让的时候会发现很难出售（毕竟一手房都已经过剩得要命），或者很难实现盈利，好一点的就平本，大部分会亏本，成为第一个倒大霉的梯队（TIPS：购房款每年衍生的应得利息、持有期间应缴的物业费用、交易时产生的税费、不断折损的使用年限等等，都是投资房产的成本，持有房产时间越久则总成本越高。要涵盖完这么多成本、还要实现盈利的话，这房铁定要比一手房卖更高的价格才行，因为一手房价即使不降也会长期滞涨的）；
其次，一些过度依赖借贷融资来搞开发的中小地产公司，会因商品房总体需求的持续走弱、销售量的持续萎靡而使得资金回笼越来越艰难，随时可能出现债务违约、走向破产，成为第二个倒大霉的梯队；
再次，承接了越来越多违约抵押物（房产、土地等）的银行，在处置这些资产时，由于它们的实际价值已经大不如前，在拍卖时很难收回原先的贷款本息，因此将蒙受经济损失，成为第三个倒大霉的梯队。若债务违约爆发面大，情况严重的话还可能影响到金融稳定；
最后，等中国适龄购房人口进入负增长时（人口一代少于一代，you know），或者等城镇化进程已基本完成时，又或者房产税制度在全国普及时（别以为这是调控，其实是当卖地收入萎缩之后确保财政收入不缩水的权宜之计），所有的建房者、卖房者、炒房者或者仅仅只希望房产保值者 将会“一锅熟”，无一幸免。

综上所述，钦州房地产市场就像慢性癌症，现在正处于中期。——癌症中期，当然是不会痛的。


附：
《看了北区几个楼盘后有感——钦州的房子怎么那么好卖的？好几个楼盘都卖完了》
http://bbs.qinzhou360.com/thread-1317450-1-1.html

《2013上半年钦州市楼市市场分析年报》
http://wenku.baidu.com/view/4b01225dbe1e650e52ea9925.html

小龙123

购房目前还是比较可靠的，存钱更亏，通胀很厉害，房子的租金收益还是可以的

bet

果然 话题敏感回帖都需要审核了……补冲楼主，高新区、中马园等产业园区让钦州看似前景很光明，但注定不会给钦州带来实际繁荣，因为这些园区都先天残疾，1是没人。不止是缺基础工人，更缺专业人才。硅谷为什么能成为硅谷，其中主要原因是依托斯坦福大学的充足的人才、科研体系，而钦州本地没有好大学，出来的学生别说高新技术，低端制造都成问题。外地人才也不会有多少有动力过来。高新科技最重要不是硬件而是人才。2是没有全产业链，别说钦州就是整个广西连起来都形不成全产业链。比如在这里做一台GPS导航仪（很低技术含量的产业），要从广东运零部件过来。成本增加多少？有人会说，现在很多工厂去了东南亚，我们离那里近，可以运过来，那还不如直接去东南亚建厂，那里的成本才是钦州的一半。3、能源缺口。建厂生产首先要满足电力供应，显然广西在这方面目前是肯定满足不了大量工业用电上马。

对于房地产，国人买房产一是家庭传统观念，更重要是没有其他的投资渠道。钱放银行都给通胀吃了，买股票只有跌的份，买黄金一没利息二怕被盗，其他的期货、外汇、基金……对于大多数人来说，也不具备操作能力。剩下的只能买房，如果不是很注重流动性的话，相对来说这个选择也没有错。而对房价，我不会太悲观，短期中小房地产公司死掉会使得资源更集中在大型房企，议价能力更强，钦州没有上涨的基础但也因为泡沫程度较低，下跌的空间实际也有限。

钦州应该发展的是旅游、港口物流、对外贸易服务等服务业。而不是工业化。但是对于本地高层来讲，要的是能短期内实现GDP大幅增长，zhengji马上兑现，选择无疑会是大规模固定资产投资（园区、道路、地产、其他基础设施）+招商引资。而旅游、服务业、港口物流等第三产业对GDP贡献速度慢需要时间培育，注定不会被首先选择。说来，现在的地方zf也真好做，千篇一律逃不出三部曲：城市基础投资+建园区+招商引资。

bet

bet 发表于 2013-10-18 11:23
这贴太不和谐了。土地财政相当于政府命根，特别是在地方，奉劝别触碰太深。

你的观点，我很认同，有时候我也想在这里发表一些此类分析深入的文章，最后都懒得动手。一是因为网上言论看似自由却危机四伏。二是在这个平台可能关心这些事情的人并不多，没氛围也就没了动力。总而言之，写的很棒。猜测，楼主应该是有在投资方面有涉足吧。

随风之雨

睿尊天狼 发表于 2013-10-18 01:36
今晚一上360首页，映入眼帘的就是“看了北区几个楼盘后有感——钦州的房子怎么那么好卖的？好几个楼盘都卖完 ...

有道理

fcg

目前国际经济形势那么不景气  你还想马什么亚把钱砸到钦州来  做梦吧  那只不过是人家用点小钱圈住你的大片土地 慢等升值套你的大钱 哈哈。。。

fhc

红牛王老吉

睿尊天狼 发表于 2013-10-18 01:36
今晚一上360首页，映入眼帘的就是“看了北区几个楼盘后有感——钦州的房子怎么那么好卖的？好几个楼盘都卖完 ...

现在房子卖得快，有相当一部分是水军作秀。

winwin333

钦州说会有很多人来的，南宁说会有很多人来的，北海说会有很多人来的，昆明说会有很多人来的，鄂尔多斯说会有很多人来的，每个城市都这样想，人从哪里来？

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等着看崩盘

wuyou210

睿尊天狼 发表于 2013-10-18 01:36
今晚一上360首页，映入眼帘的就是“看了北区几个楼盘后有感——钦州的房子怎么那么好卖的？好几个楼盘都卖完 ...

看来你也是房地产这个行业的。。。

wens

友情来帮你顶帖!!!!!!!!!钦州360!!!一切很有可能！

唏嘘嘅猪肉佬

6868 发表于 2013-10-19 09:51
嗯，厉害。楼主说的很对，现在的房价，上涨幅度以大不如前，现在还有谁说房价还会飞涨。呵呵，倒大霉 ...

呵呵，这个不会的，有闲钱买个房出租，总比摆银行输给通货膨胀的好。当然了，先决条件是不需要贷款的。