贾康:楼市调控治标不治本 物业税能否对冲房价

@地瓜叶小姐

长期看，物业税虽然不能在表面形态上有效降低房价，但会使商品房需求的总规模呈现更少泡沫，使总体房价表现得更沉稳。市场经济在不动产保有环节，要有税收调节的制度安排，我国现在缺的就是这件事。没有保有环节的制度建设，房地产市场调控还会是治标不治本，这个制度缺失需要填补起来。 房地产保有环节税收的制度安排，至少有三个好处： 第一个好处是，为我国分税分级财政体制在地方层面必须建设的地方税体系，提供合理的支柱财源。 第二个好处是，物业税将促进房地产市场健康、稳定的发展，这就与房价有关。 第三个好处是，物业税将发挥在财富与收入方面再分配的功能，这是世界各国财产税的共同特点。不动产保有环节的税收，是一种财产税，不是跟富人过不去，只是因为按照再分配的内在逻辑，有负担能力的人理应多交一些税。 那么，物业税或者房产税，能不能有效降低房价？总体上说，物业税在一定程度上可以对冲房价的上涨，对房地产发展的正面效应值得肯定。 市场上的住房需求可分为三类：买房自住、炒房、囤房。自住者在没有物业税的情况下，可能会倾向于买一个大户型享受生活；但有了此税后，由于年年要缴税，面积越大，缴税越多，他就会调整自己的购房方案，转而寻求相对实惠的中小房型。对于投资投机性购房者来说，买房是为了卖出赚差价。当物业税征收让他们的持有成本上升之后，炒房的风险提高了，这些炒房客就会倾向于谨慎一些。原来处于“肆无忌惮”的状态，一出手就买十套八套，现在出于成本与环境、氛围改变和风险增加的考虑，可能就会有所收敛，比如减少到炒个三套五套。还有囤房的人，在持有成本约束增加后，很多人就不会再把房子空置起来，而是考虑将空房子租出去，拿租金对冲自己的持有成本。 无论以上情况怎么组合，综合在一起就是商品房的需求减少，供给增加。这样一来，房地产市场上的供需平衡将更健康一些、更理性一些，在结构上也是更多的小户型，正好符合国家集约使用土地的政策导向。那么，较之没有物业税，此时房价的表现是会更高还是更低，答案不是很清楚了吗？ 也有人认为，炒房的人赚一把，可能把多少年的物业税都抵上了，所以物业税解决不了炒房的问题。这多少有些道理，因为物业税不是万能的。搞市场经济，炒房行为在市场上不论多少，一般总会有。但问题是，物业税在使空置房减少、住房供给量增加和持房成本上升的情况下，对于炒房行为是有收敛的作用，还是鼓励的作用？靠炒房赚钱的空间是小了还是大了？答案当然是前者。 如果以后我们有了住房保有环节的这样一个税种，从我国城市化水平从目前46%左右逐步提升到70%—80%的长时期看，虽然不能在表面形态上有效降低房价（其刚出台时则可能引起房价有回调），但是会使我们商品房需求的总规模，呈现更少泡沫，空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳，从而更有效地减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。