许子枋：警惕土地换投资再造城镇化泡沫

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在房地产的持续宏观调控的大背景下，开发商呼啸着进入三四线城市去发展。土地换投资模式，为开发商在三四线城市“曲线拿地”提供了一种新的思路，开发商摇身一变，就变成了城市运营商了。 开发商进入三四线城市是大势所趋，也是值得鼓励的。但土地换投资模式极易演变为投机资本媾和权力机构，内幕交易公共物品。投机资本和权力寻租结合下的“变异公共品”，将成为推动三四线城市城镇化泡沫和危及金融安全的华丽元凶。 BT模式将成为城镇化模式主流 十二五规划关于全力加快城镇化发展专项规划中提出：要坚持“投资主体多元化、融资方式市场化和生产经营社会化”的理念。 当前国家重点进行中小城市的发展建设，因此以BT方式在三四线城市进行投资，符合大的政策方向。民间资本投资于小城镇的公共设施建设，改善公共服务仅来源于政府的单一结构，也符合国家经济结构调整的需要。 在新一轮加快城镇化进程的时期,地方政府对市政公共工程通过推行BT、BOT模式,进行“超前消费,分期回购”，将发挥政府建设资金的先期乘数效应，有利于带动内需，快速进行城市更新。 在房地产的宏观调控下，投资企业特别是中小型房地产开发企业，通过此种方式可获得可持续发展的土地资源。当前开发商全面进入三四线城市发展，这种模式为开发商曲线拿地提供了一种新的思路。 土地换投资是BT模式的变体 三四线城市的地方政府对城市发展诉求十分强烈，投资开发企业同样将目光锁定在有发展潜力的三四线城市。它们通过BT、BOT模式，对城市的基础设施项目进行投资以获取利润。其中，以土地换投资，政府回购项目方式最为常见。 BOT是Build-Operate-Transfer(建设-经营-转让)的简称。实质是基础设施建设的承包模式, 项目竣工后，在政府特许权规定的期限内进行经营，特许权期满后，投资人无偿将项目交给政府。 BT是BOT的一种演变,即Build-Transfer(建设-转让),是政府利用非政府资金来进行基础设施建设项目的一种融资模式。即政府把基础设施的投资建设交给社会资本,再由政府分期付款和利用补偿等方式完成对基础设施的收购。 在城镇化过程中，政府主导的公共品投资项目，具有资金需求量大、回收周期长等特点。这使得政府投资容易出现资金供应的临时缺口, BT、BOT模式正是弥补这种缺口的有效方式。 土地换投资的城镇化模式祸福相依 以投资置换土地，对于企业和地方政府来说是双赢，但其中也蕴含着一定的风险。对于置换的土地，投资企业面临能否如期获得以及开发后能否顺利销售变现的风险。对地方政府来说，投资方的资本实力是值得考量的，如果他们的资金来源主体也是来自银行，就会滋生很多烂尾工程的可能性。 从三四线城市经济发展的角度，土地换资本如果演变为投机资本和权力机构勾结，内幕交易公共物品，公共物品将变成投机资本和权力寻租结合的“变异公共品”，它将成为推动三四线城市城镇化泡沫和危及金融安全的华丽元凶。 从国家城镇化战略的角度，投资换土地容易滋生地方政府的投资冲动，利用BT、BOT模式盲目扩张,导致地方政府背上沉重的偿还债务。如果地方政府财政性收入的增长不能得到充分保证，这种“超前消费”模式和盲目扩张的投资行为，必然扰乱国家的城镇化战略。延伸阅读：地标集团 -

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