房地产金融政策再收紧 开发商的资金压力巨大

筱雅

银监会近日下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。 　　国家统计局数据显示，8月份全国房地产资金来源中，国内贷款进一步回落，仅871亿元，同时开发商1至8月自筹资金占比较1至7月扩大1%，至41%。金融机构对房地产贷款收紧外，各类资金进入房地产开发投资也更趋谨慎。开发商面临的资金压力可谓前所未有。 　　这无疑引发市场对房地产信贷风险的担忧。日前，国土资源部有关负责人指出，“在很多地方不管是旧城区改造、新城区建设、旅游区开发，还是文化、休闲旅游产业、保健养生产业等产业的发展，都和房地产开发有着千丝万缕的联系。”银行信贷“泛地产化”蕴藏的风险不容忽视。 　　监管 　　房地产金融政策再收紧 　　业内初步估算，现在55万亿元左右的银行信贷中，其中60%的贷款都与房地产有关。无论是房地产上下游产业的企业贷款，还是企业和个人住房及土地抵押贷款都是如此。 　　“就前8个月房地产市场状况来看，主流房企尤其是前三十大房企所销售的产品结构已经发生明显变化，不受限购影响的商业地产和二、三线城市的占比显著加大。”一位房地产市场研究人士对《经济参考报》记者说。 　　上述人士表示，银监会下发通知意在警示银行加强执行企业“名单制”管理和开发贷款以在建工程抵押两项基本要求，同时增加风险排查频度，加强对抵押物及时估值和持续管理。此外，银监会还明确指出银行对房贷不准贷新还旧和贷款展期。 　　就目前情况来看，“大部分股份制银行将额度向中小企业贷款倾斜，商业地产抵押贷款业务做得不多，主要集中在四大行。”某国有大行个贷部经理说。 　　据透露，各家银行对商业地产抵押贷款条件与二套房贷要求近似，利率上浮20%至30%不等，“如果银监会的新要求落地，首付比例及贷款利率也可能进一步上调。”该人士进一步表示。 　　在保险资金进入房地产投资方面，早在去年9月保监会颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》中，就对险资进入不动产领域保险资金投资主体、投资标的、投资方式、风控机制等四大方面进行了明确界定和系统规范。 　　其中规定，险企投资不动产的账面余额，不高于公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于上季度末总资产的3%；上述两项投资的账面余额，合计不高于上季度末总资产的10%。因此，如果按5.6万亿元的保险总资产计算，约有5600亿元的保险资金可以进入不动产投资市场。 　　承压 　　开发商投资、贷款逐月递减 　　一度被视为有政府资信做后盾的“蓝德计划”于今年6月获批，由太保、国寿、平安、人保等国内七家保险资产管理公司通过发行债权计划把百亿保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应。