钦州的房地产究竟会不会崩盘？用事实说话，用数据印证！！！！！！！！

睿尊天狼

今晚一上360首页，映入眼帘的就是“看了北区几个楼盘后有感——钦州的房子怎么那么好卖的？好几个楼盘都卖完了”这么一个有意思的帖子，哥不禁yindang一笑。钦州的房地产市场究竟运转得如何？会不会崩盘？瞎猜没用，还是看数据更真实。

根据某地产集团发布的《2013上半年钦州市楼市市场分析年报》显示：截至2013年6月底，钦州已建成待售的存量商品房 以及土地已经出让但暂未建成的商品房（通过容积率等指标来推算）总共有950.54万平方米，而钦州全市2012年商品房销售量仅有143.25万平方米。照此速度，钦州的商品房需要七年时间才能消化完毕！而且，这一结论还必须建立在两个大前提下：一是钦州从此以后不得再新卖出任何一块土地（这可能咩？要知道规划面积110平方公里的滨海新城才刚刚拉开建设序幕，巨量的土地正在“整装待卖”）；二是以前已经销售出去的所有商品房，房主们不得重新拿来出售、形成二手房供给（这可能咩？人家明明就是买来炒的，要不怎么绝大多数都在空着，而不搬进去住？）。如果这两个大前提满足不了，那就不知道钦州的商品房消化时长究竟需要多久了。

此外，这份报告还显示，钦州近年来通过招拍挂出卖的土地几乎都是以底价成交的，根本抬不起价（文中列有详细的宗地清单及成交价格），而且近几年每年都有流拍出现，没有哪年能够完成土地供应计划。这说明什么？说明土地供给也已经严重过剩，开发价值、投资收益越来越差，开发商拿地热情已经非常冷淡。但为了确保财政收入总额不缩水（毕竟城市运转的刚性开支无法减），钦州只能饮鸩止渴，搞土地大批发，低价大贱卖，越卖越疯狂。

当然，很多人会说：钦州地处广西北部湾经济区，区位优势明显，拥有保税港区、中马产业园，再过不久还将开通高铁，与周边的南北防实现“同城化”，未来肯定会有大量的人口涌入钦州，再大的新区都能繁华起来，再多的房子都能全部消化，投资房地产都能不断升值。——听起来似乎头头是道，但请注意，钦州能够想得到的地缘优势及发展概念，全国各地其他城市也一样能想得到，叫得比钦州还响。鬼城鄂尔多斯（康巴什新区）有“扬眉吐气”即羊绒、煤炭、稀土、天然气四大王牌产业，鬼城唐山（曹妃甸新区）要构建“世界级重化工业基地、国家级能源储配中心、国家级循环经济示范区”，鬼城营口（滨海新区）地处环渤海湾经济圈沈阳——大连“双核驱动”的中间枢纽，鬼城昆明（呈贡新区）依托中国—南亚博览会打造国际陆路贸易桥头堡，鬼城惠州（大亚湾新区）致力建成广深港三大都市的首席后花园……每座城市都有一箩筐的发展概念，每座城市都挂着一个或几个空荡荡的新城区，钦州也是这沧海中的一粟。再以保税港区为例，以前“保税”政策只存在于香港、上海等个别国际化大都市，一旦拥有即可称为“免税天堂”，在国内外具有巨大的影响力，是一种稀缺的殊荣。但时至今日，仅在北部湾及周边区域内，就有南宁保税物流园区、钦州保税港区、东兴综合保税区、凭祥综合保税区、海南洋浦保税港区、湛江东海岛保税区、阳江保税物流园区等一大批享有同等保税政策的区域。再放眼全国范围，保税区和其他相似的特殊政策区更是多如牛毛、密如繁星，还有谁会专门注意到小小的钦州保税港，还有哪里的人会大量涌入名不见经传的钦州城呢？说白了，连钦州下辖的灵山、浦北两县都不是钦州城的忠诚腹地，灵山前往南宁的客流比灵山——钦州更多，浦北前往北海的客流比浦北——钦州更多，甚至两县前往广东的客流更是比前往广西区内任何一个城市（含钦州城）都要多。连本地人都留不住的钦州城，还怎么实现“人口大量涌入”这一美好设想呢？

至于那些迷信高铁同城化可以催热房地产的人，别忘了高铁既可以聚拢人口，也可以让人口流失得更快。正如大把崇左人挤爆了脑袋也要千军万马地涌入南宁、宁可背负南宁七八千的房价当苦逼房奴也看不上崇左本地两三千的房子一样，人往高处走，人口总是从相对落后的地区往相对发达的地区流动，这是铁的定律，是不被任何行政手段或宣传吹嘘所改变的。这也能很好地解释，为什么“地王”总是频现于一二线城市，而三四线城市及县城总在盛产“鬼城”。

那么未来钦州的房地产业会怎样？我个人猜测，要轰然倒塌、平过白菜也是不可能的，应该会以一个循序渐进的方式慢慢演绎：
首先，近两三年以投资为目的买了N套商品房的人在今后想转让的时候会发现很难出售（毕竟一手房都已经过剩得要命），或者很难实现盈利，好一点的就平本，大部分会亏本，成为第一个倒大霉的梯队（TIPS：购房款每年衍生的应得利息、持有期间应缴的物业费用、交易时产生的税费、不断折损的使用年限等等，都是投资房产的成本，持有房产时间越久则总成本越高。要涵盖完这么多成本、还要实现盈利的话，这房铁定要比一手房卖更高的价格才行，因为一手房价即使不降也会长期滞涨的）；
其次，一些过度依赖借贷融资来搞开发的中小地产公司，会因商品房总体需求的持续走弱、销售量的持续萎靡而使得资金回笼越来越艰难，随时可能出现债务违约、走向破产，成为第二个倒大霉的梯队；
再次，承接了越来越多违约抵押物（房产、土地等）的银行，在处置这些资产时，由于它们的实际价值已经大不如前，在拍卖时很难收回原先的贷款本息，因此将蒙受经济损失，成为第三个倒大霉的梯队。若债务违约爆发面大，情况严重的话还可能影响到金融稳定；
最后，等中国适龄购房人口进入负增长时（人口一代少于一代，you know），或者等城镇化进程已基本完成时，又或者房产税制度在全国普及时（别以为这是调控，其实是当卖地收入萎缩之后确保财政收入不缩水的权宜之计），所有的建房者、卖房者、炒房者或者仅仅只希望房产保值者 将会“一锅熟”，无一幸免。

综上所述，钦州房地产市场就像慢性癌症，现在正处于中期。——癌症中期，当然是不会痛的。


附：
《看了北区几个楼盘后有感——钦州的房子怎么那么好卖的？好几个楼盘都卖完了》
http://bbs.qinzhou360.com/thread-1317450-1-1.html

《2013上半年钦州市楼市市场分析年报》
http://wenku.baidu.com/view/4b01225dbe1e650e52ea9925.html

守卫爱情

插足房地产业

大寺崽在阴州

  来自: Android客户端

康力

路过，打酱油！

唏嘘嘅猪肉佬

纵观钦州保税港区，确实让老百姓失望。都几年了，没见拉动多少经济。
还有就是让管理们焦头烂额的传销暗病，那是曹操的鸡肋骨，食之无味，弃之可惜。

但是钦州的前景是好的，城市在不断向前发展，尤其是领导在马来的演讲，更是鼓舞士气！

至于滨海新城的开发是否会步一些大城市的后尘，我们这些俗人酒囊就无法预测了。新城区以后的发展也不是我们这些俗人平民所关心得起的，我们关心的所关心的是老城区的发展，因为我们在这里长大生活，我们的子孙后代还要在这里生活。

只是有一点是肯定的，老城区的房子会越来越贵，不出十年，房价超万元是不容置疑的，当然里面会有很大的通货膨胀成分。

不强扭的瓜

只要土地财政不改，就跌不了．．．．

唏嘘嘅猪肉佬

按照普通公职人员的工资水平来衡量钦州的房价，我看是不涨反跌。
2005年，钦州老城区房价是1000——1200之间，这个价格在现在看来是白菜价，其实不然，在当时，千元还是属于巨款范畴概念的，在当时，能拿得出十万元巨款买房的家庭并不多，因为当时普通公职人员的工资水平是800——900，一个月工资不够买一平米，相差比例是20%左右。
而现今2013年，钦州老城区的房价是3600——4200之间，几年间，房价涨了三倍多，这是表面数字。再看现今普通公职人员的工资水平是2900——3400，一个月工资还是买不起一平米，相差比例还是在20%左右。

将这些数据进行对比以后发现，实际上钦州房价并没有上涨，上涨的只不过是表面数字而已，上涨的只不过是通货膨胀率而已。
也就是说，即使你很有远见，在2005年就买进的房子，放到现在，实际上根本没赚钱，只是跑赢了通货膨胀而已，基本保值而已！
这里说的基本保值，还要有个前提，那就是，你没有贷款购买，如果你是贷款购买的，还要亏掉交付给银行的利息！刨去银行利息，其实购房者的投资是亏损的！

唏嘘嘅猪肉佬

说到这里，也许好多人要骂猪肉佬了，说老百姓远没有普通公职人员收入高。
那猪肉佬又把对比换成普通打工者。普通打工者在2005年的工资水平是400——600元，现今普遍在1500——2000之间，涨幅也是相当的。

beyond_dada

防城港先崩钦州未崩，防城港去港口那段路，吓死人，全部起屋~~

lkcc1999

有道理，，，，，，，，，，，，，

唏嘘嘅猪肉佬

beyond_dada 发表于 2013-10-18 10:05
防城港先崩钦州未崩，防城港去港口那段路，吓死人，全部起屋~~

钦州老城区几十万常住人口，吃喝拉撒，不可能存在崩盘的，要崩也是周边郊区。

唏嘘嘅猪肉佬

发展中的三四线城市，最多是郊区出现烂尾楼，怎么可能会崩盘呢？