，物业收费应由谁来定，物业费收得越高管理水平就好吗？

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             最近在网上关于物业收费的问题网民反映很强烈，物业与业主矛盾加剧，这些根源在哪里？这个原因不好找，但是我们可以从物业收费中去反思一下：最近看了一些楼盘的物业，他们收费标准各不相同，有的只收每平0.5元，比如中地、翰林等；有收0.6-0.7元，比如宁越等；有的收费则高达1.1以上，比如人和、钦城一品、江山美地等一些河东的楼盘，这些楼盘都是普通住宅，收费则大不同，相差还比较大，就拿两个相邻的楼盘来看：120平米来计算：中地一套120平方米的住宅楼一年的物业费120*0.5*12=720；江山美地、钦城一品等一套120平方米的住宅楼一年的物业费120*1.15*12=1656。
           两者一年相差936元，而江山美地与中地就在同一条街上，相隔很近。一年相差936元，10年相差9360元。
           钱虽然不多，交这个钱对于多数业主来说应该不难。但是业主最关心的是钱收了，管理水平怎么样，钱收得越多管理水平就越好吗？简单说你多收了两倍的钱，你的管理水平有两倍的水平吗？据说年年丰、人和等物业收费比较贵但是管理还是一个样子，甚至比收费少的还要差。
         还有一个问题就是物业收费从来不开听证会，全体的业主是顾主，物业公司是业主聘请来管理小区物业的，本来应该是在公平合理的基础上来商定管理服务价格的，但是现实是业主成了弱势，物业公司根本不理会业主的意见，物业可以随意涨价，随意收费，一些应该公示的收费项目不公示。就好像我家请了一个保姆，我不能和保姆谈价钱，保姆想要多少就多少，而且还要限制主人，这样的局面改变，物业与业主的矛盾还在激化。

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物业不是政府机构，也不是行政机关，而是广大业主聘用的服务机构，它的职责就是全心全意为小区业主提供服务。业主要求物业公开账目是合法理由——哪有拿了雇主的钱不报账的！以前的法规有一个叫“物业管理条例”，但因为物业不是管理而是服务，因此，这个条例作废了，新的法规叫“物业服务条例”——它哪来的管理权！物业不公开账目的，你们可以拒交物业费，或者炒他们的鱿鱼。

Q我入住某高档住宅小区多年了，但小区业主委员会、物业公司对相关收支情况从来没有公布过，多次要求公开，但业主委员会、物业公司均不同意公开，我想了解一下，我有没有权利要求公开？
    A大连市律师网、北京市融商律师事务所大连分所马文龙律师答复如下： 最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。 该司法解释实施后，业主有权要求物业公司、业主委员会公开物业服务合同、共有部分的使用和收益的情况，物业公司、业主委员会拒绝公开的，有权提起诉讼。

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新年伊始，国家发改委宣布放开多项商品和服务价格，其中颇为引人关注的是非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务价格，将走市场化定价之路。消息一出，很多业主表达了对物业价格、停车费是否会上涨等方面的担心。

  商品房小区物业费、停车费自行定价

  日前，国家发改委下发了《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号），指导地方放开会计师服务、税务师服务、资产评估服务、房地产经纪服务、非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务、律师服务等服务的价格。文件明确：“非保障性住房物业服务：物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。住宅小区停车服务：物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。”

  对此，很多业主担心，放开物业费和停车费这两项指导价格意味着商业住宅小区的物业费及住宅小区的停车费标准政府不再出具指导价了，由开发商或物业公司根据市场情况定价。而价格一旦放开，会不会出现“一放就涨”、“一放就乱”的情况？

  物业费收支应公开透明

  记者在调查中发现，目前我市市区成熟小区物业费在0.6元/平方米至1.1元/平方米，部分高档小区收费可达1.5元/平方米左右。

  据了解，目前我市物业收费的主要依据是2005年出台的《商丘市物业服务收费管理暂行办法》。记者从市发改委价格部门了解到，目前这一文件主要用于指导没有成立业主委员会、没有签订物业服务合同的小区物业费、停车费等项目的收费。按照此文件要求，一级物业公司收取物业服务费不能超过1.1元/平方米，地下停车场车位使用费为40元/月。而一位业内人士告诉记者：“这份文件出台于2005年，十年间，物价、人力成本都有所上涨，当时的政府指导价不再适合。目前，物业公司收费多采用市场调节价，通过自己核算成本，再加上一定的利润空间，上报价格管理部门审批。”他还告诉记者，像个别高档小区，虽然物业收费价格比较高，但因为跟业主的互动活动多、服务质量优，在实际运作中还存在亏本经营的情况。

  记者从“市长热线”了解到，关于物业服务，每年都能接到大量的电话投诉，主要集中在两个方面：一是未经物价部门审批，物业公司私自涨价；二是物价公司代收水费、电费，且价格高于电力、供水公司定价。这些都会导致业主的不满，使得业主感到自身权益受到侵害。“物业费？我从来闹不清花在哪儿了。天天找个车位难得很，小区的卫生也维护得不好，如果涨价的话我就不交。”谈到物业费定价放开的问题，一位市民坦言。“比如停车位，开发商能卖10万，他绝对不卖9万。”市发改委一位相关负责人也表达了对价格放开的担忧。

  归根结底，物业费的收取和使用不够公开、透明，是目前产生纠纷的主要原因。记者在采访中了解到，仅有个别做得比较好的小区，采取每季度公示一次的方式，公开公摊电费、水费使用情况等相关开支。“这两年，不少小区业主、业委会和物业公司之间，都因为物业费涨价出现过矛盾。”一位业内人士告诉记者，物业公司时常会以亏本为由提出涨价，可由于开支不透明，无法得到业主同意。物业公司要么就自行决定从小区撤离，要么消极怠工，在服务中“放水”。

  业主能否掌握话语权

  再说说停车费。随着业主拥有车辆的增多，停车位在不少小区都成了“稀缺资源”。按照物权法等相关法律规定，小区公共区域规划的停车场的收费，应在扣除成本后交由全体业主使用。而在实际运作中，由于权属不清、业主维权意识淡薄，许多属于全体业主共有的露天车位，却由物管方大肆收取停车费，这些费用也大多去向不明。

  “我觉得现在买房子，一是看价格、质量，二得看物业公司。好的物业，你住进去后能免去很多闹心事。毕竟现在有能力独立购房的以中年人居多，一天到晚奔忙，谁也没时间去操心小区里的大事小情。”家住建业桂园的张先生告诉记者，“你真服务得好，价格上涨一点还是能接受的。”

  市场经济下，物业公司具有独立的法人，其物业费的收取也属于市场行为。因此，物业费的标准，也应该按照市场行为来制定。 “物业费并非不能调整，但也不能随意调整，首先要进行成本核算，并对业主进行公开。”市住建局物业科科长柴志告诉记者，“物业公司在制订价格时不能漫天要价，必须经过成本核算，包括员工工资、税收、办公经费等，然后加上合理利润，进行定价。”

  按照相关规定，业主和物业公司理论上是一种双向选择关系。业主通过成立业主委员会，可以选聘合适的物业公司对小区进行管理。但在实际操作中，很多小区建成之初，进驻的物业公司一般由开发商选定，服务质量良莠不齐。据了解，目前我市多数正规小区已经成立了业主委员会。经商的皇甫先生是金居银郡小区业主，目前他正积极参与本小区业主委员会的筹建。“如果国家放开物业费定价，我觉得业主委员会在价格方面必须得掌握话语权，说到底是业主出钱请物业公司进行管理。当前最主要的问题是物业公司应该公开各种费用，比如公摊、绿化、硬件维护以及保安、保洁工资等。这毕竟是一门生意，业主自然应该给物业公司留出一定的利润空间，但首先，物业方面必须做到公开透明。”他告诉记者。皇甫先生也坦言，成立业主委员会的相关手续比较繁琐，目前基础资料已经递交到办事处三四个月了，中间不断补充材料，进行得不太顺利。不论怎样，业主在定价方面要行使话语权，首先，你得有个业主委员会。（

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问题谁去监督

ftx

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