多空博弈房价未来走向 部分城市已现逆势反弹(转帖)

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摘要：就在市场刚传出监管层要加强商品房预售资金监管和三套房信贷新政的节骨眼，部分一线城市和二、三线城市的楼市成交量却逆势大幅上涨。 黄树辉 中国楼市从来不缺新鲜事，眼下房地产市场似乎再次上演“悖论”——就在市场刚传出监管层要加强商品房预售资金监管和三套房信贷新政的节骨眼，部分一线城市和二、三线城市的楼市成交量却逆势大幅上涨，一些地方的房价也纷纷反弹。 让购房者更加心慌的是，一些开发商目前竟以涨价探测市场走向，为了即将到来的传统旺季“金九银十”，不惜高价推盘。 多个城市房价逆势反弹 房价反弹首先从成交量放大开始。据中国指数研究院8月30日发布的最新市场报告，在8月最后一周监测的35个城市中，半数以上城市的楼市成交面积环比出现上涨，其中宁波上涨最为明显，涨幅达125.14%。 在监测到价格的34个城市中，有17个城市的房价出现不同程度上涨，其中武汉涨幅最大，环比上涨46.5%。一线城市上海和广州的房价分别环比上涨7%和2.54%，二、三线城市中的苏州和合肥房价分别环比上涨11.70%和2.18%，三亚、海口和兰州则分别环比上涨了46.06%、12.79%和4.84%。 上海楼市也面临不小的压力。根据佑威及楼市专评网联合提供的数据，8月23日至29日全市商品住宅成交均价为21333元/平方米，环比前周进一步上涨6%，突破2.1万元大关。 佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，随着“金九银十”传统销售旺季的临近，部分销售单价在2万~3万元之间的中高档项目开始相继入市，从而带动整体市场成交均价上扬。但值得关注的是，上海市商品住宅成交面积为17.4万平方米，仍比前一周有1%的涨幅，这已是连续第三周住宅成交量维持在17万平方米左右。 而在被视为国内楼市风向标的深圳，一手房价格连续出现回升迹象。8月16日至22日深圳一手房市场共成交843套，继续大幅增长，与前周环比大增72.4%；成交均价再次重回2万元/平方米的水平之上，达到2.1368万元/平方米，环比大涨18.6%。 万科董秘谭华杰在接受《第一财经日报》采访时认为，部分城市房地产市场出现的成交量放大和价格反弹，主要是因为近期开发商推盘增多导致市场供应随之增加，开发商和购房者的观望局面都有不同程度的松动。 值得关注的是，部分开发商近日逆势涨价。媒体报道称，8月份某房产网在广州抽查100个楼盘中有24个楼盘出现涨价；北京饭店二期公寓“霞公府”单价从每平方米7.2万元刷新到了最高13.7万元；济南恒大绿洲、恒大名都知名楼盘将折扣从8.5折提升到8.7折。 广州刀客地产顾问机构董事长谢逸枫则向本报表示，目前开发商也不知道如何定价才是购房者出手的心理底线，部分开发商在销售旺季到来之前逆势涨价，主要目的是试探市场，也有部分开发商会利用旺季快速推货和去化存货。 楼市未来风险增大 不过，这并不意味着市场将出现反转。世联地产首席分析师王海斌向本报表示，目前部分城市商品住宅成交量触底反弹的现象，说明市场信心逐步回升，但鉴于价格尚未真正松动，这种反弹的态势可能不会长久。 但也有市场分析认为，房价短期内仍实难下跌，甚至会在传统销售旺季的9月和10月出现进一步上涨。毕竟目前每个地区的楼盘仍个个人气飙升、销售火爆，地产龙头万科杭州三楼盘齐开一天售出12亿元，上海也再次出现“日光盘”。 招商地产营销中心总经理王钻在接受本报采访时说：“尽管近日市场成交回暖迹象还不能说是市场回暖，但从招商地产七八月份的销售情况来看，市场比上半年情况好转很多。但现在是一切以政策为导向的市场，对下一步还很难做出准确的预估。” 王海斌说，根据世联地产对2007年“9·27新政”后市场状况分析，房地产市场在调控之后通常会由价格坚挺到成交量首次触底，然后出现价格下跌、成交量二次触底回升，最后才会出现价格真正触底。 广发证券的地产研究组在8月下旬通过草根调研之后撰写的报告称：“9月份之后，商品房供应量将加大，成交量将继续回升，预计幅度在30%左右；房价将小幅上涨，我们担心政策的再次加码。” 谭华杰对市场走势的看法是，看房价走势，9月份成交是关键。“如果9月份市场能够务实，保持冷静，对商品房销售价格做出谨慎的判断，在供应量增加的情况下，价格有一定回落，那么接下来半年到一年的时间内将会保持乐观的看法；如果出现非理性的情况，则对明年做出不乐观的判断。”不过，谭华杰也强调，“随着市场供应量的大量增加，房价下行比上涨的可能性更大一些。” 尽管如此，部分城市成交量放大和价格反弹正在让未来楼市变得更加扑朔迷离。从万科董事局主席王石近日在杭州的表态“楼市观望低谷期已过”和黑石等国际资本近期曲线抄底中国楼市的事实基本可以预测，楼市风向已出现微妙变化，风险也随之增大。