土地开闸 压垮高房价的最后一根稻草？

房产通

“受楼市新政影响，前三季度未能及时供应的商品住宅用地，将在年底前最后两个半月里集中入市。”这是北京市土地整理储备中心传出的信息。从10月中旬开始，北京计划将45宗涉及居住性质的土地推入市场，共计746公顷的供应体量如能顺利成交，将超过今年前三季度总计705公顷的住宅用地供应面积。 　　对于今年最后也是最大规模的一波供地潮，购房人最关心的是，这究竟是为完成供地指标的冲刺、应景之策，还是冲击地价、压垮开发商防线的最后一根稻草？对此，业内人士表示，大规模的土地供应将明显增强购房人对后市看淡的心理预期，但能否影响房价，关键还要看这些土地能否尽快变成房，增加楼市的有效供给。 　　●四季度住宅用地供应超前三季度总和 　　已有10地块集中入市 　　记者查询北京市土地储备中心网站得知，在即将入市的栏目中，共计有50块土地，拟入市时间均为2010年最后三个月，规划用途上标明居住性质的有45块土地，面积达到746公顷，而截至10月14日，北京市住宅土地供应合计不过只有705万平方米，将入市的住宅土地面积为前三季度的1.06倍，年底土地放量呈现出集中井喷的态势。 　　公开资料显示，首批已有10宗土地入市，总面积达到了76公顷，其中5宗为居住或含有居住性质的土地，包括一个9万平方米的纯限价房项目用地。 　　对此，有业内人士表示，年底之所以出现大规模的土地出让情况，一方面是为了完成全年的供地指标，另一方面也可能是有关方面将土地供应列为楼市调控的手段之一。目前楼市一年内经历了两轮调控，各城市纷纷出台限购令，开发商贷款、融资受限，买房人成本提高。在这样的背景下，土地的集中入市或将成为压垮开发商价格防线的最后一根稻草。 　　●热点城郊区域成土地放量目标 　　仔细梳理将在年底入市的50宗土地不难发现，此番土地供应仍旧以郊区新城为主，共计有40宗。住宅用地方面，则主要分布在通州、房山、大兴、顺义、昌平等已有或将有轨道交通的沿线。从中也可以看得出未来北京市房地产开发的走向。 　　根据北京市土地整理储备中心公布的数据统计，50宗地块的平均土地面积为15.84万平方米，体量并不大，这也有利于土地的快速成交，便于尽早形成有效供应。从区域的分布来看，属于北京市重点发展的新城区如顺义、房山、大兴、昌平的供应最多，体量也相对较大，比如房山区轨道沿线长阳西站的4号地，土地面积达到了53.34万平方米，表明郊区大体量住宅项目的开发仍要靠轨道交通的带动。 　　一位受访的开发商表示，新政以来，一些郊区热点新盘往往遭遇几千人抢购几百套房的火爆，而此次土地集中放量给行业以及消费者传递了土地储备充裕的信号，消费者大可不必陷于恐慌性地抢房。中原地产华北区董事总经理李文杰受访时表示，新增土地供应主要集中在北京周边新城，因此主要会对外围地价及房价的走势产生影响，但对主要城区的价格走势影响不大。 　　●增加供给还是应景之策 　　取决于最终的执行效果 　　对于楼市的病根所在，华远集团总裁任志强一向认为，增加土地供给，解决供需矛盾才是最该采取的方法。 　　但谈到此番土地的突击供给，任志强则表示并不乐观，“完不成（供地）任务要被问责与约谈，所以就只好快马加鞭赶任务了。”记者也发现，即便年底土地供应井喷，但与年初的供地计划相比仍有不小的差距。 　　北京中原地产数据统计，截至10月14日，北京成交的住宅用地仅为40宗，合计供应面积为705公顷，仅占计划（2010年北京市计划住宅用地供应为2500公顷）的28.2%，即便加上年底的新增供应，也只有1451公顷。对此，国土部门相关负责人解释道，许多保障性住房土地的出让，并未通过招拍挂的方式，所以具体数据未登入土地整理储备中心网站，但实际并未影响供地计划。 　　在四季度公开出让的土地中，若按照今年初北京公布的土地供应计划，各类政策性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供应量不应低于住宅用地供应总量的70%。将要入市的45块住宅用地，能够提供905万平方米的建筑面积。由此推算，至少70%也就是633.5万平方米，将用来新建90平方米以下的中小套型商品房，至少新增7万余套中小户型房源。 　　对此，业内人士表示，入市土地的增加，是有效的增加供给还是为完成任务的应景之策，关键取决于最终的执行效果。倘若这45块住宅用地能按计划成交，并在相关部门的监督下避免囤积，按相关规定尽快形成有效供应，无疑会增加购房人的选择，在刚性需求短期内难以改变的情况下，新增住宅的集中供应将能够有力缓解供求关系，再配合限购、贷款、税收等抑制性政策，最终实现平抑房价。