房价绝不可能下降的19个无可辩驳的理由

房产通

商务部消息，为确保房地产调控政策取得实效，商务部办公厅日前就外商投资房地产企业审批备案及监管有关事项发出通知，要求各地商务主管部门切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查，并会同当地有关部门加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资。 通知要求，省级商务主管部门在核对备案材料时，重点应就土地文件的完整性进行复核，商务部将在原有基础上对土地成交证明等材料加大抽查力度。 通知强调，对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建／在建房地产物业进行套利。商务部将会同住房城乡建设部、外汇局等部门对此类项目备案材料严格审查。 一、城市化进程拉动房价上扬 中国的城市水平只有百分之四十多，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。 要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。 二、中国城市正处于大拆大建的高速发展期 君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。拿广州来说，几年前城区范围只有一千多平方公里，今天已经扩大到3800多平方公里，城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。 三、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇 大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者， 房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开了房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。 四、房地产成了地方财政的主要收入来源 房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。 比如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等，除了一线城市基本做到外，象二三四线城市，基本没有实行，政府睁只眼闭只眼，实际在暗中支持房地产发展。 五、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升 前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那陈，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。中国刚富起来，由于长期以来的贫穷落后，加上文化底子薄，一旦手里有了几全钱，就“小农意识”高涨，摆阔比富，此为其一；其二，由于不少国人手里有钱了，生活好了，生活方式便发生了质变，由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生，当前国人的享受意识日益增强。而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一，所以许多人开始换房，面积越换越大，档次越换越高。中国的奢侈消费令世界瞠目结舌，并且有风起云涌之势，这些富人买房，出手大方，一看到心仪的房子，就买下，而且多是一次性付款。因为他们有的是钱。 六、注意，是控制房价过快上涨，不是打压 很多人都会问：未来的房地产到底会是什么样的？将走向何方，国家为什么老和房地产过不去？问这些问题的人，我想，有一点他们完全没有弄明白，那就是国家究竟为什么要调控房地产？调控房地产的真正用意是什么？许多开发商总认为国家在打压房地产，为此，一旦有了调控政策，便坐卧不安，感到迷茫。 国家为什么要调控房地产呢？因为房地产发展过快，长期占用“超车道”行驶，严重影响其他车辆通行；因为房价上涨太快，几乎是翻着跟斗上涨的，不利于改善民生。中央政府调控的目的非常明确，只不过大家没有解读明白。注意，中央调控房地产，是控制房价过快上涨，是“控制过快”，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，但可以合理上涨，是将房价控制在一起合理的上涨幅度，而不是要打压房地产，中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用，是非常清楚的，不可能打压房地产。从这个意义上来说，房地产仍然会一路凯歌，在五年内指望房价下降，无异于痴人说梦。当然，房价的波动是有的，短期下调后很快又会上升，主线上上升的。而像位于昌平区的亚洲最大城市综合体珠江摩尔国际中心那样的商业地产更加不可能下降，因为经济要发展就必须依靠房地产的贡献，而政府既然重点抑制住宅那么商业地产的崛起就是必然的。 七、通胀预期加大，带动房价上扬 CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。 八、地价猛涨，催高房价 大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题，面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发，因为央企有政府背景，不缺钱，导致地王频现，这一切都成了房价上涨的背后推手。 九、建材价格攀升，成了房价的幕后推手 除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。 可能有人会说，建材成本的增加，在整个成本构成中所占比例不大，并且建材价格的上升，对房价的上海影响非常有限。诚然，建材成本的增加，在房价上涨中所形成的推动力是有限的，理由十分简单，因为到今天为止，房地产仍是暴利，是其他任何行业所无可匹敌的。并且房地产的规模效益明显，利润略高于其他行业一点点，都足以形成巨大的利润漩涡。全国某著名楼盘，在北京开发的项目，包括所有成本，每平方米大约为5000元，老板初始计划开盘9000元/平方米，过度到12000元/平方米。大家可能无法想象，事态的发展也远超出老板的期望值，后来该楼盘售价攀上3万元/平方米，现在到了5万元/平方米，试问这种暴利有谁能敌？ 尽管建材成本对房价的推动不大，但不等于没有推动，成本增加，开发商是不可能自己掏腰包的，肯定要转嫁到房价中去，此外，建材成本上升，至少也给了开发商一个涨价的合理借口。 十、房子是保值增值的最佳投资 房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。从商品房诞生至今，可以说其价格行情一路高凑凯歌，只见升值，从未出现贬值的情况，即使有价格下措的时段，那也仅是短暂的，是市场的自然震荡，并不是房子本身的贬值造成的。 许多发达国家的国民，财务性收入普遍高于中国许多倍，财产性收入是提高国民收入的一种较好生财之道。许多已经买过房的人都享受到了房子巨大增值所带来的利益。这也正是许多有钱人一而再，再而三地不断买房的原动力，在中国，拥有5—10套房子的人并不少，而拥有2—3套房的人则比比皆是。房子超强的增值能力，像***一样，令国人振奋。前些年出现的大批炒房团，也正是看上了房子的超强增值能力，并且大都从中获得了巨额利润。 十一、 “有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨 受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一陈腐思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。可以想象，每个成年人都想买房，一些未婚女性也想买房，男人双方在结婚前都买了房，结婚后就拥有两套房了，当然这为数不多，按照这一现象，中国的房价没有不上涨的理由，因为刚性需求大。 十二、女人是房价上涨的帮凶 百姓都在骂房价太高，许多女人都参与到这个“骂战”中来了，殊不知，女人自己就成了房价猛涨的帮凶。中国女人有着强烈的依赖心理，出嫁总是抱着一种“我把自己托付给你”的心态，自己把自己变成男人的附庸。更要命的是，女人们大都嫌贫爱富，要嫁就嫁个有房的人，如果听说对方没有房子，就会发出威胁：等你买了房再说，没买房别谈婚论嫁。这还算好点的，碰上犟的，连房也没有？分手，掉送就走人。中国男人受女性的这种“压迫”，就拚命去赚钱买房，目的很单纯，就是为了要娶个媳妇成个家生儿育女。许多人就这样稀里糊涂的成了房奴，等到结婚后，女人与男人一起“房奴”，共同拚死拚活挣钱还贷。 女人的这种思想，无疑成了推高房价的帮凶，如果女人不要求男方一定要有房才恋爱结婚，那么，会有许多人不会加入到置业大军中去，至少会延缓。每个人恋爱结婚都要买房，中国有三四亿家庭，就需要三四亿套房，这还不算拥有多套房的和中途换房的，女人们无形中拉大了刚性需求。有大量需求，房子没有不涨价的理。 十三、媒体捕风捉影、大肆宣杨，搅混一池清水 房价上涨过快，媒体负有不可推卸的责任。且不说国家稍有动向，就借题发挥，大肆炒作，唯恐天下人不知。当然，报道政府政策举措是没错的，但媒体往往不是报道那么简单，而以大篇幅、大版面进行连篇累牍式的宣染，还请来各路专家解读，本来是一项很平常的政策，经媒体这么一折腾，便弄得满城风雨，人人嘘唏不已。 媒体喜欢把目光投身那些有点名气、喜欢自我炒作的行业人士，比如任志强、潘石屹之类，只要他们稍一张嘴，媒体就一窝蜂路着上，不惜版面为其摇旗呐喊、擂鼓助阵。某个有点名气或者实力较强的房企降价或者涨价了，这原本就是很平常的一件事情，是市场营销手法，压根就不值一提，可是媒体却当成新闻焦点，洋洋万言进行讨论点评，硬是用高射炮打蚊子，弄得全国上下炮声隆隆。 媒体具有舆论导向的作用，能够直接影响公众，媒体如此炮制，天下太平就成天下大乱了。媒体成了房价上涨的吹鼓手。 十四、政府的不作为，变相助涨房价 面对房价直线上升的局面，面对百姓对房价过高的抱怨，政府只得出面实施调控，然后政府仅是“头痛医头，脚痛医脚”，行事方式是，等出了问题才去补救，而没有在事前拿出一整套管理规范方案，总是在穷于应付，当房价高了，就调控一下，房价相对稳定了，就置之度外，这种行事管控方式，只会推房价，因为政府不是制订了一整套系统方案，而是临时加以调控，每次一调控，就把房地产推向了风口浪尖，将房地产从幕后拉到台前亮相，这能让房价下降吗？因为政府隔三差五地调控一下，弄得全民都在关注房价、讨论房价，这一关注、两讨论，房地产自然热度不减，并且还会不断升温，热起来了，价格没有不涨的理。当人们天天都在喊声“提高妇女地位”时，“妇女地位”就显然没有提高，而当人们不再喊时，妇女地位就已经提高了。当一万个人、十万个人、百万个人、千万个人、亿万人都在关注某个人时，这个人想不出名都难，出名了，身价能不暴涨吗？ 政府的不作为主要体现在两个方面： 一是没有拿出整套管理调控方案，而是应市式调控，是散打，是乱拳，如果被打中了，不是武功了不得，而是偶然命中，用民间的话说，是运气。这样的调控方式是绝对不可取的。而要拿出一套组合拳，认真分析，适时、有序地出手。 二是政府缺乏远见，对房地产的未来走势，没有科学的预测，而只是想当然，以为出台一两个政策，房价就会稳定住。要知道，宏观经济是不以任何人和政府的意志为转移的，而是市场本身在起作用。比如股市暴涨或者暴跌，政府想扭转也无能为力。但是如果政府有远见，对房地产的未来走向有个基本的判断，自然就会形成科学有序的调控方案。事实上，政府每一次的调控，都成了为房价上涨“摇旗呐喊”，把房价推向一个又一个高点。 十五、经济高速发展，享受意识增加，导致房屋居住时限短而加大市场需求空间 根据有关部门调查研究，发现一套房子，通过在住了七至八年后便会换新房，这也就是说，一个人(家庭)在买了一套新房子后，七八年后，又成了业主，这其中还附开投资炒房不说。之所以出现这种现象，是因为经济快速发展，百姓的享受意识得到加强，住了七八年后，新房就成旧房了，人们便再次换新房。加上城市以摊大饼的方式快速扩张，即使你不换，可能也会在城市发展中被新规划拆迁。现代社会，指望一套房住几十年，是很不现实的。这从某个侧面，加大了刚性需求。 十六、腐败性需求拉高房价 所谓腐败性需求，就是那下政界官员、公务员因腐败而收入丰厚，在三四线城市，许多居民几乎都买不起房，附了那些做生意做得比较好的以及企业老板，三四线城市的白领收入有限，仅靠工资很难在短期内买得起房，据了解，在三四线城市，大部分都是公务员、文教卫系统在买房，这些人为什么买得起房？光靠工资收入，也同样买不起，但他们却成了买房的主力，从表面判断，只能说是腐败致富，一些人通过腐败积累了不少财富，这些人不但买一套，而且买两套三套甚至更多，这种腐败性需求，无疑带动了房价的上扬，他们为高房价做出了较为明显的贡献，要真正降房价，打击腐败性需求，可以说是一条行之有效的措施。 十七、开发商不可能降价，房价只会走高不会下跌 其实道理非常浅显，如果开发商降价，就更没人会买，因为买家看到开发商降价，心里就想打起算盘，终于降了，这一降可能就会降很多，并且会持续一段时间，甚至有可能起不来。买房也和买股一样，是买涨不买落的。今天开发商降价了，买家不会买，会等明天再降，明天还不会买，赊等后天再降，如此，买家永远找不到一个合适的入市点。会一直观望，因为在降价时买，他们总担心今天买了，若明天继续降了，就吃亏了。 开发商是做经营的，对这种道理是了如指掌的，知道降价换不来销量，就只有死扛，再说了，开发商普遍对房地产的前景十分看好，是不可能降价的。除了极少数资金十分困难的开发商，不排队降价套现的可能，但即使有部分开发商降价，也不可能引发降价潮。所以，指望房价下跌，无异于痴人说梦。 十八、有房百姓支持房价上涨 虽然在传统媒体和网络媒体上，叫得最响的声音，是想买房置业的一部分百姓，整天在高喊房价太高，以至让媒体也跟着“发喊”，从而影响到了政府，所以政府就出来进行行政干预。 但是，另一个群体也是不容忽视的，尽管声音叫得不响亮，但所起的作用却不小，这个群体就是已经买了房的有房一族。这个有房群体并不希望房价下跌，反而盼着房价上涨，因为如果房价下跌，那他们的房子就贬值了，而房价上涨，他们的房子就升值。而有房一族显然比无房一族更具实力，无论是在经济上，还是在社会地位上，都高于无房一族，并且有房一族还在某种程度上掌握了操控权，至少民间的有钱一族以及公务员和在政府机关工作的非公务员群体，基本都有自己的住房，而这些人都是拥有一定“操控”能力的。他们会利用自己的“能力”来阻止房价下跌。 十九、媒体支持房价上涨 房地产稍有动静，媒体便声嘶力竭地大肆鼓噪，只要哪家楼盘开始降价促销了，媒体就立即进行大篇幅炒作，本来降价促销是一种非常正常的营销手段，可媒体就爱“闹事”，添油加醋地一炒作，没有问题也成了问题，不是新闻也给强行弄成了新闻。如果国家出台了关于房地产的一些政策，那媒体简直就像上战场一样全力以赴，调动大师人马、腾出大量篇幅，为房地产让路。媒体的嗅觉比狗还灵敏。 别看媒体如此这般神经质似的疯狂，这完全是为了一时的快感需要，是为了第一时间抓新闻，出猛料。实际上，最不希望房价下降的是媒体，甚至媒体比开发商还担心房价下降，为什么呢？ 这里先看一个数据：广州日报每年的广告总收入约在18亿左右，其中70%是房地产广告。南方都市报相差也不大，全国其他地方的大型、名牌纸媒也大都相似。一些房地产专业网站的收入，也普遍好于其他行业的网站收入。 我们可以试想一下，如果房地产不行了，这些媒体的收入不仅仅是腰斩，而几乎去了三分之二，那他们的日子会比房奴还惨。从这个意义上来说，媒体最不想看到房价下跌，房地产不行了，开发商日子固然不好过，但开发商可以转移投资方向，选投其他行业，而媒体还是媒体，不可能关门转投其他行业。房价下降，媒体会比开发商更紧张。 十九条理由列举完毕，这也就能解释为什么俺觊觎的摩尔国际中心开盘以来又涨了5000了，还是在新政眼皮子底下涨的，不止摩尔，很多热盘都涨了，理由以上便都囊括了。

忘记未来

持续高烧，打针喂药不见效，开始头晕讲糊话了。。。。。。。。。。 [ 本帖最后由 忘记未来 于 2011-1-7 17:24 编辑 ]

忘记未来

楼市前车之鉴：美国、日本房地产泡沫危机回顾 　　自称为\"日不落\"的迪拜，在海湾边黯然目送美梦离去后不久，中国的海南便成为其接踵的房地产泡沫代表，出现在世人面前。 　　17年的轮回，让潘石屹5斤橘子和一条香烟的唏嘘，成为了近在眼前的感叹。在热钱冲击下，伴随着一天一个房价的惊骇表现，海南十多年前残留的泡沫气息，愈来愈浓郁。 　　过于倚重房地产的经济必然崩盘是一条无法豁免的魔咒吗？ 　　引用经济学家、中国人民大学教授黄卫平的观点：\"在这个世界上，凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界老二日本靠房地产拉动经济结局也是崩盘；世界经济早已把中国的房地产列为崩盘之列。在世界上，大概只有德国逃过这一劫。总之，这个地球上凡是靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。\"而历史上曾经出现过的四次房地产泡沫，正是这一观点最真实的写照。 　　1926年／美国、2008年／美国 　　上世纪20年代中期，佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。 　　在1923年-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长。1925年时，仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，2.5万名地产经纪人。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。 　　但在1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀，或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，从而引发了华尔街股市的崩溃，最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。 　　随后从1946年到70年代末，美国的住宅价值与GDP比例一直稳定在90%左右（住房总价值与一个国家的GDP的比例可以说明房地产泡沫的程度）。随着80年代和90年代利率逐渐下降，这一比例上升到100-110%左右。从2000年的互联网泡沫开始，这一比例开始超过120%以上。2005年，美国的房地产泡沫达到了历史最高点，为美国GDP的172%左右。2008年，美国房地产市场泡沫的破灭成为这场始于美国、席卷全球的金融风暴之导火索之一。 　　目前虽然经过了次贷危机，美国的住宅价值仍然占GDP的128%左右，超过102%的历史平均水平。这说明美国的整体住宅房价还要进一步下跌（见图一）。野村证券美国区首席经济学家David Resler表示，作为美国此次金融风暴起源之一的房地产市场的泡沫仍处于纠正过程之中。 　　 　　1946年至2008年美国住房总价值与GDP的比例图（来源：网络） 　　1991年／日本 　　20世纪80年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了\"广场协议\"，同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。 　　受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全国住宅价值为6.47万亿美元。也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。 　　1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退期，陷入了长达15年的经济萧条和低迷，至今也未能彻底走出阴影。这次房地产泡沫也常被称为\"二战后日本的又一次战败\"。 　　曹建海在《向高房价宣战》一书中呼吁，应该在日本的房地产泡沫中看到教训，他认为，\"中国正在重蹈日本地产泡沫破灭覆辙。\"重创之后的日本经过漫长的20年，仍然处于停滞状态。谢国忠认为中国的企业部门正在重复日本20年前的老路，越来越像\"影子银行系统\"了。通过银行筹资、商业票据或公司债券市场等渠道融资进入土地市场，使土地价格上涨，在很短时间内就粉饰了企业盈利，抬高了其信用等级，而由此造成的后果正是昨天和今天的日本。 　　1997年／东南亚、香港 　　继日本之后，20世纪80年代中期，泰国政府陆续出台了一系列刺激性政策，催生出房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机。由于没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大泡沫。1996年，泰国的房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率高达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。 　　此次东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。而在1984年-1997年，香港房价年平均增长超过20%。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。 　　就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年-2004年，香港楼价巨幅下跌，据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万\"富翁\"一夜之间变成了百万\"负翁\"。 　　综上，需要引起注意的一点是，在历史上的四次房地产泡沫中，住房总价值与一个国家的GDP的比例成为一个重要的衡量标准。去年10月份，一篇引起广泛关注的媒体报道称，国内住房总价值可能超过90万亿元，超出GDP近2倍。而做出这样估算的数据基础，还是在2009年的不完全统计数据。 　　从以上房地产泡沫教训中，可以看出，中国房地产正处在一个敏感时期。如果房价持续上涨，重复美国式或日本式房地产泡沫的事实毋庸置疑，而其后果将不堪设想。 　　一个人在同一个地方摔倒两次，也许并不稀奇，但全球67亿人口需要在\"房地产泡沫\"这个坑里，摔跤几次后，才能学会如履平地的生存之道？

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夫妻"换偶",一个前卫、神秘、敏感的话题,在普通人的心目中,"换偶"仿佛只是一种传说,间隔现实生活太远.然而,去年10月,陕西礼泉县一女民警在接受一家网站专访时,曝出自己曾经的"换偶"经历.是真?是假?一石激发千层浪hh 苏某自述:"换偶"有一个心坎挣扎过程 2006年10月24日,苏某担负某网站《性情解码》栏目"换偶"专题的嘉宾.下为苏某接受访谈的内容节选: 主持人:你第一次把自己的主意告知你的爱人,你们能够有这种交流的行动? 苏:没有.他有一种酸楚的感到,心里有一点不舒畅,但他看到我那时感觉和平凡不一样,又暗暗替我愉快.他认为我像变了一个人,生活也有了活气. 主持人:是不是你被恋情润泽了,只管这份爱情并不是由他给予你的? 苏:对. 主持人:在中国的传统思路中,一夫一妻就是应当在一起的,快活不快乐,那种柴米油盐的生活也应该来保护的.当你跳出这个逻辑,有这样一个行为,你的内心有起伏吗? 苏答:有啊. 主持人:你最大的感触是什么? 苏:大家都说平平庸淡才是真,忽然他这么一说的话,我就想这个人是不是疯了,要么是一个哲学家,要么就是他不爱我.咱们俩就这一话题沟通了好长时间,一有时间就念叨这个. 主持人:第一次有夫妻交友的行为本质发生在什么时候? 苏:或许是,秋天吧.2004年秋天. 主持人:差未几用了多少个月时间来思维挣扎? 苏:对、对. 主持人:你们叫做"夫妻交友",与夫妻换偶的差别在哪里? 苏:从目的上来说,夫妻交友在于晋升家庭生活质量,而后增进夫妻感情.换偶重要是以性交换为目的. 主持人:你们是带着情感来交换? 苏:对、对.从内容上说有两个档次,第一是情感交流,比方说一些家庭可以远足、就家庭孩子等话题进行交流,并不单单是身材的交换. 主持人:这样说性只是其中的一局部? 苏:性是发展到必定阶段.情感促进到一定水平之后才有可能发生这样的性交换.不是必定,也不是独一的目的. 主持人:你这种时间大略要多长,nike mercurial,你们才干断定你们的关联要进行性交换? 苏:这要因人而异吧.也有可能更快一点,就像你恋爱时,也有一见倾心. 主持人:你自己交换过多少个伴侣? 苏:不多少,只有两次. 主持人:你和他们暗里都是友人吗? 苏:嗯,是. 主持人:之前就是朋友,仍是在网上意识后才是朋友? 苏:都是在网上认识的,大家经过很长时间地懂得. 夫妻"换偶",挑衅着中国人的传统伦理观点.对地处关中腹地的礼泉县来说,这个名词尤为冷僻.但简直在一夜之间,夫妻"换偶"成为这里最热点的谈资,而且引爆这个道德"炸弹"的竟是礼泉县公安局刑警大队一位姓苏的女民警. 她成了别人眼中的"异类" 据苏某曾经的同事说,去年10月,苏某接收一家网站专访,她将这一信息告诉了众多共事.在网上视频播出确当天,同事们纷纭上网,等候苏某带给大家的惊喜,成果却令人大跌眼镜mm苏某岂但谈到她创办了一个以"换偶"为内容的专业网站,还大谈到自己的"换偶"经历. 视频播出的第二天,全部礼泉县公安局震撼了,一个女民警不仅创办了一个以"换偶"为内容的专业网站,自己还曾经休会了这个个别人从未据说过的"换偶"游戏. 礼泉县城并不大,苏某和其夫的惊人之举很快成了全县的爆炸性消息.十多天里,同事、朋友甚至不相识的人们纷纷点击"夫妻吧"和这家网站,苏某的网名"一枝独秀"几乎无人不知,苏某一下子成了同事和朋友眼中的"异类".一位在礼泉县公安局工作的人士告诉记者,那一段时间,只有苏某呈现在公安局,nike mercurial vapor,后面就是一片骂声,甚至有人对着她吐口水,不少同事都感到她丢了公安局的脸,丢了礼泉县的脸,而网上更是"砖头"无数,一些礼泉的网民还联名发帖,请求将 "桂林一枝"赶出礼泉县. 因"换偶"她丢了警官身份 苏某曾是县公安局刑警大队的正式民警,她丈夫也是公安局的临聘职员.在"换偶"事件爆出后,其丈夫还曾开着两人靠创办网站挣钱买的"古代车"进出公安局,令同事们非常不解,"夫妻俩做了那样的丑事,还有脸开着车到处招摇." 咸阳市公安局和礼泉县公安局对此事十分震惊.礼泉县公安局有关引导和刑警大队负责人找苏某谈话,讯问她到底是怎么回事.苏说明她接受网站专访是事实,但创办夫妻交友网站是其丈夫所为,与她无关.为了平息事端,礼泉县公安局对苏某做出停职检讨的决议. 一位与苏某熟悉的民警流露,苏参加网络访谈很可能是为了宣扬其创办的夫妻交友网站,但她基本未料到会酿成轩然大波. 终极,迫于压力,苏某在11月份向局里提出了辞职申请,经由局党组的研讨,认为苏某在职期间,由于创办"夫妻吧"影响极为恶劣.去年年底,礼泉县公安局对苏某做出了解雇决定.从那时起,苏某就彻底从同事和朋友的视线中消散了.据说,苏某与丈夫目前寓居在本地. 在加入网络访谈节目时,苏自我介绍时称,与其丈夫创办了海内最大的夫妻交友网站,注册会员为5万人.昨日,记者以游客身份登录了这家网站,发明在该网站首页的右上侧显示目前注册的会员达67955名,在新手入门专区有会员收费的介绍,该网站以"捐助"的名义向会员收取半年30元、全年60元的会费.苏某自述,开办夫妻交友网站的目标是为了进步夫妻生涯品质. 有人泄漏,苏某和丈夫在网站上受益匪浅,在礼泉、咸阳等地均购买房产,并且购置了一辆"现代"小轿车,外界传播其总资产超过百万. 她将"换偶"经历写成网文 在"夫妻交友"网站专区,最受"欢送"的栏目是《会员风度》和《性事件愫》,其中《会员风采》尽是犹抱琵琶半遮面的女性袒露照片,会员们自称是老婆或女友的生活照;《性事情愫》大多是会员描写自己的性事经历,其中绝大多数是夫妻"换偶"故事. 专访苏某的网站《性格解码》栏目在网站上先容了苏某成为其嘉宾的进程.去年10月,该栏目向外界征集"换偶"话题的嘉宾,栏目主持人接到了苏某的电话,苏表示要跟性学专家李河汉直接对话.苏发给《性情解码》栏目主持人两封邮件,在邮件中,苏论述了自己对于换偶的观点.她还表现,本人是"换偶"运动的参加者,有着实在经历,代表作为《艰巨陈说》、《阅历是流经裙边的水》,乐意拿出来和大家探讨. 《经历是流经裙边的水》具体描述了苏首次经历"换偶"的内心挣扎过程,地点在北京,对象为一名独身男子,内容为她们夫妻二人与该男发生性行为;第二篇文章题目为《艰苦陈述》,文中地点在天津,对象为天津的一对夫妇,内容为苏夫妻二人与那对夫妇进行"换偶".这两篇文章毫无粉饰地说出了"换偶"的过程. 值得阐明的是,事件产生的背景时光,是苏某夫妻二人在中国国民公安大学自费上学期间. 因为苏的自述故事离一般人的真实生活太远,因此很多人猜忌文章的真实性.咸阳一位散文作家表示,苏某的文字功底很扎实,在礼泉上中学时已锋芒毕露,在公安大学深造期间还7532a47cb7b746a6b2695be3cdeafened72a过校报的编纂,不消除苏以小说文体的模式,mercurial,编出了一段换偶故事的可能.当然目的是要为其创办的网站服务. 律师说法 "换偶"有违社会"公序良俗" 夫妻"换偶"是否违背法律?网民们对此也开展了剧烈地讨论.陕西尚文律师事务所律师王丽婷认为,"一枝独秀"倡导的"换偶"名义上看都是双方强迫进行的,其中也没有涉及金钱交易,但我国《婚姻法》中明白规定,夫妻双方应该遵守"一夫一妻"的原则.按照这一规定,"换偶"行为实在严峻违反了夫妻双方的忠诚责任,已经不仅仅是道德层面讨论的问题.假如情节稍微,对社会危害小,mercurial vapor,可以参照治安处分条例对其进行训诫、扣押的处罚;对于重大、社会伤害大的还可依据《刑法》"捣乱公共秩序罪"中有关"聚众淫乱"行为的法律划定,查究其法律义务. 同时,"一枝独秀"和其丈夫创办的"夫妻吧"是否正当也有待于互联网治理部分的界定,目前,法律方面对此还没有明确规定,属于法律的"盲区".王丽婷律师指出,"换偶"行为显明违反了社会的"公序良俗",如果提倡,不仅使《婚姻法》中"一夫一妻"制的原则受到挑战,也会造成社会凌乱,法律应该严令制止. 学者观点 "换偶"长短法的性行为 西安产业大学人文学院教学郑升旭认为,依照性学家李星河的观点,这位女民警的行为契合:一、成年;二、被迫;三、私密场所等三条原则.李天河的观点是,这种行为不守法,更不是犯罪,但从我国事实动身,也就是破法的原则必须合乎一个民族的公序良俗.郑升旭称,严厉地讲,此类问题属于一个情感问题,如何判定夫妻情感是否决裂,如何断定存在夫妻情绪专一的任务,很重要的一个方面要波及性行为. 郑升旭说,感情不是一个形象的货色,性行为是其中主要的一个尺度,因而,mercurial vapor superfly,可以判断,这位女民警的行为确定是属于非法的性行为.至于属不属于犯法,要视其情节和社会迫害性而定,但无论如何都不能把这种行为以为是畸形.至于说这位女民警的身份,究竟她的行为是属于个人生活,属于婚姻家庭的范畴,所以必需从婚姻法的准则去懂得她.郑升旭强调,苏某的行为不是失职或者应用职权去谋私利,因而与身份无关. 大过冬必吃美味食品： 保本基金在债券中 猫冬 -保本基金11月报 最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的... 黑木耳含较多的微量元素、维生素B1、B2、胡萝卜素、甘露糖、戊糖、木糖、卵磷脂、脑磷脂、钙、铁等，有防止血液凝结、心脑血管疾病、大便干结的作用。中医认为黑木耳性平味甘，有补气、益智、生血功效，对贫血、腰腿酸软、肢体麻木有效。