从10年4月新一轮宏观调控开始，有一种论点几无分歧——商业地产​的春天来了

jiayounuli

从10年4月新一轮宏观调控开始，有一种论点几无分歧——商业地产​的春天来了。诚然，商业地产​今年的确迎来了好时光。无论是一线城市还是二三线城市，无论是写字楼还是商铺，都迎来了租金与售价同步上涨的态势，同时空置率也明显下降。具体分析其原因，一方面是国际、国内经济发展逐步走出金融危机的阴影，需求持续回升所致;另一方面则是超发货币产生的作用。当然，针对房地产住宅市场的宏观调控也可视为助推剂。 　　上述3个原因中，经济恢复带动需求回升是好现象，特别在写字楼市场上相当明显。不少写字楼空置率明显下降，北京、上海等一线城市即使面对写字楼供给高峰时，吸纳面积竟然基本与供给持平，租金水平也持续上升，说明了经济的活力，以及对于商业地产​的实际需求。 　　当然，不可否认的是，所谓商业地产​的春天，售价是一个重要的指标。这方面的记录相当良好，从SOHO中国的经营业绩中就可以充分反映出市场状况。商业地产​的销售，对应的就是投资。而国内投资市场目前钱多、流动性大已是不争的事实。加上通胀预期，商业地产受到追捧不足为奇。 　　最后，自然不得不提及宏观调控。没有宏观调控，不会有那么多开发企业进军商业地产。一如万科等多年来专注于住宅开发的企业，都高调涉足商业地产开发，恐怕未必都是出于自愿，形容为形势逼人或顺势而为，或许更恰当。另外，若没有宏观调控，恐怕社会上也不会有那么多资金涌入商业地产佛山陶瓷市场，毕竟商业地产的投资收益目前看来，还是比不过住宅。只不过住宅市场的门槛原来比较低，现在已调高到相同、甚至更高的水平了。 　　乐观的情绪充斥市场。但是，如果我们冷静分析，商业地产的春天真的来了吗?目前看来，商业地产与住宅市场的价格倒挂依然存在，投资商业地产的最大收益依然需要靠出售来实现。持有商业地产并靠租金收益实现投资回报的年限过长，不能算是很好的投资品种。许多时候，也可说不得不为或退而求其次。 　　观察商业地产市场，有一个趋势比较明显。2008、2009年的一段时间中，欧美在华投资机构纷纷将持有的国内商业地产转让，规避了可能的风险，也享受了丰厚的投资收益。而今年这些资金又卷土重来，开始收购国内的商业地产项目。前两日，商务部公布的新增外商房地产投资机构数量大增，形成了另一方面的佐证。外资高抛低吸，操作技巧相当高明，投资与退出的时机把握也令人称道。今日里，我们讨论商业地产的春天，需要提醒大家的是，别在春天里只成就了人家的盛宴，我们自己又能做些什么呢? 　　国内资金过剩相信无人否认，这些资金没有很好的投资方向也是事实。说句实话，大量资金不投房地产、股市，还能投什么?而房地产市场上，住宅已高墙壁垒，大规模投资已属无望。商业地产还好，原来的障碍没什么变化，反而被视为坦途。可是，超量的资本是散落于大量的个体与中小机构手中，没有形成规模，所以商业地产的春天中，许多的物业被散卖了，比如东海广场、银河SOHO和中莎来德利广场。实操机构商业上的成功背后，物业未来的运营状况以及小业主的资产保值增值水平，是商业地产从业人员普遍不看好之处。相较于外资的操作，国内投资的操作技巧还远不能及。只不过，国内也没有成熟的制度建设，为商业地产投资的规模化提供完善的投资环境，单纯怪罪于操盘机构也不公平。 　　当国内大量资金在农产品、矿产上乱转之时，当国内资本涌向海外投资房产之时，却有许多国外资本到中国来购买商业地产，投资房地产。这种双向对流难道不应引起重视?至少我们应该回头审视一下外资的投资理由，然后把外资眼中的盛宴，也分一杯羹予国内资本。如此，既消纳了国内的过剩投资，又为商业地产的发展提供了源源不断的资源，何乐不为?同时，规范专业的资产管理，也可为中国的商业地产市场贡献一个个优质的物业，而不是一大堆运营无序的二三流产品。

我头痛你知某

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