律师体会“商品房买卖纠纷中，业主维权为何艰难？”

极目楚天舒

随意在网上搜索或浏览其他新闻媒体，房地产开发商不讲诚信甚至故意设置陷阱坑害业主的例子为数不少。本来，解决房产纠纷的法律法规还是比较完善的，如《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等，解决这些纠纷应该是有规可循的。然而，经常听到更多的是业主无奈叹息，“维权难”的声音不绝于耳。维权难在何处呢？ 本人是一名律师，代理过不少商品房买卖合同纠纷案件；也买有商品房，曾经为维护自己合法权益与开发商对簿公堂过。现根据自身体会分析，除个别特殊案例外，业主维权难的其中原因更多是如下几种： 1、发生争议后，业主盲目投诉，徒劳无功。]比如延期交付、房子与合同或宣传广告上不符等，不少业主首先想到的是向政府机关如建委、工商局、信访局等投诉。殊不知，商品房买卖合同争议是众多民事纠纷之中的一种，政府机关是不可能作出处理的。因为涉及谁对谁错的事实方面，政府机关无权认定，若作出处理决定就是违法行政了。既想争取合法权益，又要求人家违法处理，那是不可能的。 政府机关不是万能的，各有各的行政职责，对民事纠纷最多只能进行调解。而调解最基本的原则就是双方自愿，只要有一方不同意调解就无法进行了。另外，政府机关对民事纠纷的调解协议不具有强制执行权力，即使调解达成一致后有一方反悔，调解机关也无能为力。所以，当这些机关接到业主投诉后，往往不愿受理。许多业主不理解，总以为政府机关在推诿，从而感叹“维权难”。这样的难，是业主自身造成的，不能怪罪于有关部门。 其实，法院才是解决民事纠纷最权威的机关：在诉讼过程中法院同样可以进行调解，调解不成的可以依据有关法律法规进行判决，无须征求双方的意见。对于达成调解协议后有一方反悔或拒绝履行判决的一方当事人，法院有强制执行的权力。如果政府机关可以对民事纠纷作出处理决定并强制执行，那么国家还设立法院来干嘛？业主盲目投诉的后果，一方面浪费精力钱财，另一方面还可能错过了诉讼时效，即使后来到法院诉讼也会输官司。因为法律规定这类纠纷的诉讼时效只有2年，从知道或应当知道自己的合法权益被侵害之日算起。 2、都不愿出头，总幻想别人打头阵，自己坐收渔利。商品房买卖纠纷中，往往整个小区的业主的权益都受到侵害。一个小区少的有几百户业主，多者几千户，按理来说人多力量大，维权应该不成问题。但事实恰恰相反，在本人接触的商品房买卖纠纷案件中，人数众多的小区的维权行动经常无法组织起来。俗话说“林子大了，什么鸟都有”，人多意见反而难统一。其中最主要的是走法律途径维权肯定涉及到法院受理费用、律师费用等问题，法院受理费用是由原告预交，最后由败诉者承担，律师费则是谁聘请的谁承担，与胜负无关。[ 这样，不少业主就担心官司败诉之后，所支出的费用泡了汤，就不愿首先行动，“看看别人的官司怎么样？等人家赢了我再行动，反正人家得我也得”。你希望别人先出头，对于其他人来说，你何尝不也是“别人”？你这样想，他何尝不也这样想？这样相互观望的结果，就是谁都不愿意出头为大家开路，宁愿集体任由开发商宰割也不想自己独冒风险。最多是直接涉及到自身利益的如延期交付违约金的争议，或许有部分业主不理会其他人的心态单独行动，但与共同利益直接关系较大如绿地、会所等与宣传不符的争议，就几乎难找人出头了。因为这样的官司，如果大家不齐心，总想别人出头的话，明显是个别人买单，整体受益，哪来的那么多活雷锋啊？这样的难，更应该从业主内部找原因了。正因为此，开发商在宣传时把楼盘吹嘘得天花乱坠美如仙景，但入住后才发现什么也没有的违约例子比比皆是，因为开发商知道不会有人因此追究他的违约责任。 “前人种树后人乘凉”的好事不是说没有，但是存在相当大的风险。举个例子说，某小区延期交房或是交付房屋与合同约定不符，个别业主自行起诉开发商，大多数人在观望，期待先行告状的业主获得赔偿之后，自己也自动获得同样的待遇，能达到目的吗？首先，从法律角度讲，个案不能自动适应于全体。法院针对个别业主起诉的判决，其结果只适用于该案的当事人，虽然其他类似情况的业主随后起诉，法院也会参照前案处理，但在他们没有起诉的前提下法院不可能就其损失也一起执行。道理很简单，民事纠纷民不告官不理，你不来起诉我法院咋知道你想要索赔以及索赔多少啊？如果未参加起诉的业主以个别人通过诉讼获赔为由，直接去找开发商要求同样的赔偿，开发商完全可以“我之所以赔给他，那是因为法院有判决，你想要赔偿有法院判决吗”为理由拒绝。 其次，即使观望的业主看到有人通过按照法定程序索赔成功，自己跟着起诉因也很可能超过了法定时效而落空。前面说过，民事纠纷的诉讼时效是2年，从知道或应当知道权益受到侵害时算，比如索赔延期交房违约金，时效从交房之日就开始计算了。而受害业主一般不是权益一受到侵害就立即起诉的，而是在与开发商拉锯战多次协商无效之后才到法院起诉，这样往往已经过了大半年甚至1年多。依照法定程序和现在法院的办事效率，一单民事纠纷的审结需要3-6个月的时间（除非立案后双方立即达成调解协议）；一审判决之后有15天的上诉期，从理论上讲可能会有一方当事人向上级法院提出上诉，二审又是几个月的时间。这样，当其他业主看到有人确实通过诉讼获得赔偿再跟着起诉，如果已超过时效的话也会被法院驳回请求。这种情况下维权难，怪谁呢？ 3、对打官司没信心，未战先怯。]一提到去法院起诉，不少业主就摇头。“能不能赢啊”、有多大把握啊”、“法院会不会偏袒开发商啊”等心态是最多的。首先，生意场上没有绝对100%赚钱的项目，打官司也一样。即使你道理充足，如果诉讼方向不对，收集和提交证据不按时，也会败诉。难道你投资一单业务的时候，你知道这单业务肯定赢利吗？你身体不舒服的时候，是否非要医生答复肯定能医好才愿意挂号接受治疗呢？其次，不可否认，哪个群体都有害群之马，法院也不是世外桃源的净土。但是也应当看到，国家的法制建设越来越规范，我们总不能因为某个饭店曾经有过食物中毒事件,就从此再也不到任何饭店吃饭了吧？是不 是？ 如果业主们权益在受到侵害时，都是忍气吞声，那么不良开发商更加肆无忌惮，下一步不知道会损害你哪些权益？所以，只要法律理论上有胜诉的希望，就应当尽力争取；按照法律途径维权了，起码还有个胜诉的希望；放弃了，则连这个希望都没有，为什么不尽力争取呢？（作者民族律师事务所黄律师）