楼市严调周年祭:四调终成正果，“遏制房价过快上涨”的目标就一直未曾动摇

中化科城

继政府在08年采用“饮鸩止渴”的救市法，导致社会流动性空前泛滥，楼市剧烈回暖；至09年12月楼市高点开始的历时1年多的严调，终于在2011年3月底修成正果。 事实上，此轮严调从09年12月就已经开始了。2009年12月7日闭幕的中央经济工作会议上，房地产多年来第一次不再被当作支柱产业来描述，并提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，至此，“遏制房价过快上涨”的目标就一直未曾动摇。 2010年1月7日，为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，抑制过热发展的楼市，增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加快推进保障性安居工程建设等十一条措施，改变了由08年开始相对宽松的政策，转变为紧缩型政策，最重要体现在首付比例提高和信贷收紧。在政策上，可谓“救市”和“压市”的分水岭。 基于楼市在2010年一季度的迅猛表现，尤其是部分城市再次出现过热局面，2010年4月17日推出了比较严厉的“国十条”，规定二套房贷既认房又认贷，在当时被称为“史上最严厉调控”，以至于第二季度的部分楼市成交量大幅下滑，但随着政策边际效应递减和流动性依然充裕的社会现状，楼市在8月份开始阶段性回暖，涨价再次成为楼市热点。 基于大陆宏观经济基本面，逐渐走出全球性金融危机阴影，GDP再次出现大幅回升，中央认为已经走出经济周期，并提前预防流动性泛滥可能带来的通货膨胀，2010年9月29日，“9.29新政”进一步加大调控力度，此次明确提出严格打压投资购房，但强烈的通胀预期使得财政风险转移和投机需求再次发力，使得市场再次失控，以至于温总在公开场合表态，在他的任期内将努力使房价回到合理范围。 政治表演艺术家，以政治前途做筹码的豪赌，终于唤来2011年1月27日的第4次严调，即“国八条”，限购政策进一步升级，各大省会城市以及房产过热城市都被纳入限购范围。另一方面信贷进一步紧缩，首次置业首付不少于30%，优惠利率取消，二套房首付六成，有些银行将二套房利率提高到1.2倍。至此，限贷、限购、限外这“三限”，成为扼杀楼市向上的杀手锏。 一年多来，政策叠加，三起四落，名副其实： 2011 年3月，18 个重点城市成交量出现下滑，3 月平均降幅为18%，多达14 个城市成交面积同比下降，其中杭州、成都等5 个城市降幅超过50%，北京、南京降幅在40%-50%之间。（上述统计口径主要为限购城市的限购区域） 再以成都为例，1季度成都主城区一手房共成交726.69万平方米，相比2010年四季度951万平方米的成交量，环比下跌了23.61%。而成都主城区3月度备案成交创近5年新低，仅为08年512地震当月的成交量54%。是近4年平均成交量25%，即19万平米商品住宅。 以上限购城市的限购区域，出现成交量大幅下滑是对调控的积极回应。 但至此调控周年庆的时候，楼市还呈现出另一特征，那就是政策不同的区域之间，楼市冷热大相径庭：虽然成都3月成交商品住宅也出现下滑，但同比仅下滑11%，与主城区同比71%的下滑幅度相比，还是可圈可点。而同隶属于成都市，主城区和郊县楼市如此大差距的原因就在于限购和非限购。 几句话总结：3月份成交量下滑是“价稳量跌”向“价跌量升”的必经阶段，限购区域在未来必然出现价格松动；其次，笔者仍然看好非限购区域，原因在于承接了限购区域的购买力（尤其是首置和首改消费），并处于价格洼地。随着季节性热销期的到来，供应量阶段性的爆发，仍然会出现“苗条的小阳春”。 一个很简单的道理，这一年多来的楼市处于严调期，能够支撑楼市前行的绝大部分是刚需，既然去年有这么多刚需，而支撑刚需的基础性因素不会在短期改变，那就不能对未来的市场太过于悲观,最坏的年份比如2010年也不过而而嘛！尤其是流动性紧缩不能立竿见影的当下。对于这个畸形市场更要分清界限，区别对待。拭目以待。