小区车位均应归业主所有吗？（这是其他地方的案例）

HUANGYIU · 发表于 2025-3-4 22:55:45

小区竣工文件中，业委会发现地下车位秘密，遭疯狂反扑

翠湖十里业委会业委会资讯

2025年03月04日 22:20 江苏听全文

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标题有误导性

竣工文件中发现118个地下车位是公共车位

温州市龙湾区翠湖十里小区第一届业委会成立后，承接查验开发商移交的小区公共设施过程中，发现在竣工文件中标明的公共车位有123个，其中地下车位118个，地面车位5个。

小区公共车位从规划开始，就属全体业主所有，其收益也归全体业主。

但是，开发商却隐瞒公共车位的权属情况，将这些车位视为可售车位，向不知情的业主销售。

阻止地下公共车位出售
遭到开发商疯狂反扑

业委会成立后，要求物业公司进行调查，目前确定了46个地下车位已经被开发商出售，尚有72个未销售。

购买并使用公共车位的业主，其使用权益处于极不稳定的状态。为保障业主利益，业委会及时阻止了公共车位被继续出售给业主的行为。

该行为遭到开发商疯狂反扑。开发商来函表示，其有权处分公共车位，并提供了其于2022年4月份补缴了地下室部分的土地出让金2295万元的凭证。

为此，业委会向龙湾区自然资源和规划局、区税务局、区住建局分别致函。

区自规局答复土地出让金不包括人防部分

业委会向区自规局致函的内容为：请求其明确开发商缴纳的2295万元地下室部分的土地出让金，是否包含公共车位。

区自规局答复称：开发商缴纳的地下室土地出让金，包含普通车位部分，不包含人防空间部分。

而本小区所有的地下室118个公共车位，都是R字开头的人防空间地下室。

所以，根据区自规局的答复，我们已经可以断言，开发商称其已经缴纳2295万元地下室土地出让金，与划定在人防区域的公共车位无任何关系。

区税务局重新作出答复

已按规定比例扣除

业委会向区税务局致函的内容为：请求明确开发商在建设小区地下室车位的过程中，是否将公共车位的造价在计算应纳税所得额过程中作为成本扣除？

因为根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号第四条第（三）款1之规定，以及国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条第（五）款规定，计税情况是认定小区公共车位的直接依据。

区税务局拒绝答复我们提出的关于公共车位计税情况的申请。其理由为，因涉及到第三方利益，征询第三方意见后，拒绝提供计税情况。

我们认为该答复不符合法律规定，也不符合行政机关应有的立场。我们要求了解的，是与公共车位相关的计税情况，事关公共车位利益。而公共车位利益很显然是全体业主的公共利益，绝不可能是开发商的利益。

更何况，《政府信息公开条例》第十五条规定，即便可能涉及商业秘密，但如果该信息不公开会对公共利益造成重大影响，仍应当予以公开。

所以，我们认为区税务局将公共车位的利益直接视为开发商的利益，已经存在显著的偏袒，至少是认定事实不清的情况。

为此，我们提起行政复议申请，并请纪委进行督办。

后经行政复议机关的协调，以及纪委可能确实对此事予以关注，区税务局已向我们重新作出答复：多弗绿城翠湖里小区的地下建筑（包括地下人防区建筑）、公共车位等设施工程建设投入，已按规定比例在计税程序中扣除。

根据区税务局的上述答复，结合国家计税规定，只有在公共车位的产权（或权利）归全体业主所有的情况下，才可以将其成本、费用予以扣除，否则不可予以扣除。

既然开发商是将公共车位的开发成本作为可扣除项报税的，且区税务局也按照规定予以扣除计税，那么本小区的公共车位产权（或权利）当然应归全体业主所有。

所以，区税务局的答复已经可以明确，公共车位归全体业主所有的事实。

区住建局法定期限内未履职

将申请行政复议

业委会向区住建局致函内容为：请求对开发商在没有预售许可证的情况下销售车位的行为进行查处。

因为在区住建局向我们回复的2024006号文件中，其明确提到，该项目地下车位尚未办理预售许可证（截至2024年5月28日）。

根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条规定，业主最高可以获得不超过车位价值一倍的赔偿款。

所以，结合区住建局的书面回复，我们已经可以坐实，截至2024年5月28日，开发商在没有预售许可证的情况下，向业主销售车位的行为是应当承担赔偿责任的。

行政责任方面，根据《城市商品房预售管理办法》第十三条规定，以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定，区住建局对该行为进行查处是其法定职责，我们书面请求区住建局对其进行查处，是为业主们进一步提供一个依法维权的依据和框架。

截至2025年2月27日，区住建局仍未答复，也没有对开发商进行处理。

区住建局接受举报的时间为2024年12月4日，如果按照2个月的法定处理时间计算，其履职或答复时限为2025年2月4日。

根据有关规定，其已超过法定期限未行政履职，故已具备申请行政复议条件。

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