住建部官员：防房价反弹将是明年楼市调控重点

johnqin

十年中国楼市，终于走向一个拐点 　　2011年我国房地产市场遇到了强有力的挑战，在调控政策的压力下，房地产市场发生了明显变化，过热的市场已经开始降温，过高的房价出现了缓涨，地王现象基本消失。中央经济工作会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。 　　如何解读中央经济工作会议对房地产市场的定调？如何看待2011年房地产市场和调控政策取得的效果？又如何把握2012年房地产市场调控政策走势？面对一连串的问题，上海证券报专访了住建部政策研究中心副主任王珏林。 　　相比之下 　　今年是个不错年头 　　记者：在严厉的调控政策下，全国房价降声一片，成交量更是大幅下滑，您如何看待今年的市场调整？ 　　王珏林：2011年1—11月，全国商品房销售面积达到8.959亿平方米；房地产开发投资55483亿元，同比增长29.9%；房价各地差异不同，变化较大，一线城市处于滞涨微降态势，二、三线城市还在上涨，但涨幅趋缓；土地销售量和价格下降的比较明显。 　　这些数据与历史数据相比较，前11个月商品房的销售量已经超过了2007年商品房销售量7.62亿平方米和2008年商品房销售量6.21亿平方米的水平，接近2009年商品房销售9.37亿平方米的水平。还有一个月的时间，很可能达到或超过2009年的商品房销售水平。2009年是我国房地产市场非常热、非常好的一年，尤其是下半年，很多城市不断出现地王。 　　所以说，2011年与历年相比较，对楼市来说还应当算是一个不错的年头。从2011年1—11月份房地产开发同比增长29.9%的投资规模来看，这里面虽然有增加保障性住房建设数量的因素，但与历年相比，增加比例还是比较高的，远远超出了2005年到2010年房地产开发平均投资同比增长23.67%的水平。这也说明虽处在调控政策的高压下，房地产市场投资的信心仍然存在。 　　关于房价，2011年1—11月份全国商品房的销售价格还是保持上升势头，稳中有降的都是一线城市，如北京、上海、深圳、广州等普遍出现了量价齐降的现象，虽然降幅不大，但折射出一种趋势，也释放出一个信号，高幅度增长的房价已经开始逐渐远去。 　　高房价得以遏制的主要原因，是国家实行了强有力的调控政策。这次调控概括为三点：针对性强、力度大、上下行动一致，效果好过以往。前两年住房价格高位膨胀，是由于房地产市场发展过快，国家投资过快、规模过大，城乡居民消费过于集中造成的；还有就是由于住房供应结构不合理、消费结构不合理造成的。限贷控制了房地产投资规模和开发速度，限购挤出了投资性购房消费，缓解了市场供需矛盾。 　　总的讲，2011年是我国房地产市场发展比较平稳的一年，与前两年比较虽然有所起伏，但已经开始向健康稳定的方向发展。 　　楼市若反弹 　　整体经济将受影响 　　记者：中央政府对房地产已经有多次调控，但只有此轮调控取得明显成效，特别是“限购令”的影响非同一般，对此您如何看？ 　　王珏林：国务院在今年1月份针对房地产市场出台了“国八条”，要求“直辖市、省会城市、计划单列市和房价涨幅较快的城市都要采取限购措施”。 　　限购的目的，是为了缓解住房市场上的求大于供的矛盾，减少投资性购房所占比例，为刚性住房需求提供更多的房源。限购政策属于行政管理措施，在市场不发达或者不成熟的阶段，通过强化行政管理，稳定市场发展，这样会保证市场健康和稳定。当市场发展到一定的程度或发展得比较成熟，采取行政手段管理市场是不会起到什么作用的。现阶段限购措施能够起到一定作用，也就说明我国房地产市场发展处于初级阶段，市场还不成熟。 　　限购政策对房地产市场的影响还是很大的，因为它采取的是排除办法，也就是将一部分购房消费者排除在市场之外，虽然这是阶段性管理措施，但毕竟影响到了卖方的利益。由于我国房地产市场的求大于供的矛盾特别突出，采取限购措施能够起到缓解市场供需矛盾的作用，但不会影响市场发展，因为它仅仅起到缓解矛盾作用，还不能说市场供求关系达到了平衡。 　　记者：2012年是实施“十二五”规划的第二年，也是房地产市场调控的关键一年，中央经济工作会议已经提出要坚持房地产调控。对于未来的政策调控，您怎么看？ 　　王珏林：从2005年开始，国家就开始对房地产市场进行调控，出台了若干项政策，想了许多办法，到今年才初步取得成效，可见今天的成果的确来之不易，要巩固调控成果，需要政策持续性和稳定性。 　　我国房地产市场调控政策正处现在时，还没有到达终点，不会停止，只能前行。这是基于三点看法：首先，我国经济继续保持较快速度发展，为房地产市场调控留得了时间和空间；二是我国通货膨胀的压力还很大，物价指数还在高位运行，住房也属于其中的一个分子；三是全国的房地产市场发展情况并不是太坏，基本上能保持在较好的水平。 　　我认为，2012年防市场过热、防房价返弹仍会成为未来的重点。前些年几次调控已经验证，一旦调控政策放松，房价就会迅速返弹，它带来的损失不仅仅是在房地产市场，伤害的也不仅仅是消费者，影响的是经济发展和社会稳定。现在对房地产市场调控，国家已经付出了很大成本，不能使这些成本浪费，要达到应当达到的效果。一旦市场过热，房价涨幅过快，就会破坏经济秩序、市场秩序和分配关系，后果是非常严重的，无法挽救的。所以，防市场过热、防房价返弹仍会成为未来的重点。 　　昨日下午，上海市政府新闻办官方微博“上海发布”透露，在召开的有关会议传出信息：明年，上海继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度。继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。 　　虽然大多数房地产业内人士都表示，对于这一结果早有预料，并已对此作好了足够的准备。但限购令的延期，仍然会让上海的高端楼盘“受伤”。 　　早有预料 　　住房限购令将继续执行早已在许多业内人士的预料之中。 　　今年下半年，包括住房和城乡建设部在内的多个部门，多次强调坚持限购不动摇，中央经济工作会议明确定调明年要坚持房地产市场调控政策不动摇，促进房价合理回归。 　　同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，其实早就预料到上海楼市限购政策2012年也将继续执行。银亿集团领墅项目公司营销总监王士章说，在开发商聚会的时候，很多人都已经相信明年限购令会执行下去。因此，对于上海的上述政策安排，并不会感到惊讶。 　　中房信分析师薛建雄说，其实很多房地产公司都对限购令的延期早有准备，或者抢先通过降价回笼资金，或者通过银行借贷收回部分资金。 　　降价潮或来临 　　虽然限购令延期已经确定。但仍有业内人士盼望限购令的内容有所调整。 　　张宏伟认为，2012年上海楼市“限购”政策或“明紧暗松”，有可能在政策及执行层面采取一些定向宽松的措施，不会有2011年那么严格，会有一些灵活性的补充措施维持当前房地产市场保持一定的市场活跃度，尤其是成交量方面，整体市场调控特征有可能呈现出“限价”。 　　因为调控强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的，从数据层面来看，今年11月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有49个，较10月增加了15个，各地房价上涨过快局面已经得到控制，各地制定的房价控制目标基本可以完成，地方政府有必要出台一些“保量”措施维持市场活跃度。另外，从近期各地政府出台的一些政策的迹象来看，基本上已经表现出“外紧内松”的政策面执行特征。 　　如8月份马鞍山对首套房免契税，10月份南京、常州放松公积金贷款，广州、南京、安徽局部放宽开发商的土地出让金缴纳期等。又如，近期南京放松首套房贷款的基准利率。 　　客观上，上海的地方经济也希望限购令能有所微调。根据统计，截至12月3日，16个重点城市中，上海今年的累计土地出让金收入为1191亿元，较去年同期下跌14%。 　　但也有分析认为，上海的限购令政策将会持续从严。薛建雄说，土地出让收入的减少，可以靠土地增值税以及提高社保缴纳等方式解决财政资金的缺口。 　　高端楼盘更受伤 　　张宏伟说，限购令如果持续下去，中高端的房地产项目会步刚需楼盘后尘，出现大幅度的价格跳水。他表示，上海星河湾和浦东星河湾8~8.5折销售已经为高端住宅项目降价做好了榜样。此外，那些改善型需求的住宅项目也极可能降价销售。 　　但降价对高端住宅来说，是一把“双刃剑”。很多业内人士担心，降价会让那些希望资产保值升值的高端客户离开，使楼盘越降越卖不动。 　　不过，这一观点目前也有改变。王士章表示，目前高端客户对于价格敏感度很高，他们知道什么样的价格是合算的，什么样的价格是偏高的。以较高价格销售的星河湾在8~8.5折销售后，目前卖5万多元一平方米，达到了客户的心理预期，卖得很好。市中心的其他楼盘如果效仿，成交情况应该会不错。

受了点伤